Когда маткапитал усложняет жизнь: о чем молчат при покупке квартиры
data-testid=»article-title» class=»content—article-header__title-3r content—article-header__withIcons-1h content—article-item-content__title-eZ content—article-item-content__unlimited-3J» itemProp=»headline»>Когда маткапитал усложняет жизнь: о чем молчат при покупке квартирыСегодняСегодня4 минНа этапе покупки квартира с маткапиталом выглядит как отличная возможность – меньше вложений, понятная схема, поддержка от государства. Но что делать, когда такое жилье может превратиться в «неподвижный» актив, специально для АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых. Покупка квартиры с использованием материнского капитала на первый взгляд выглядит как удобный и разумный инструмент: государство помогает семье улучшить жилищные условия, снизить долговую нагрузку или вовсе обойтись без крупных накоплений. «Действительно, есть несколько основных сценариев использования маткапитала: его можно направить на первоначальный взнос частично или полностью, что особенно популярно при покупке новостроек по семейной ипотеке, можно погасить уже действующую ипотеку – сократив срок кредита или уменьшив ежемесячный платеж, либо, когда ребенку исполняется три года, использовать средства для покупки квартиры за наличные. Однако за этой кажущейся простотой скрывается целый комплекс ограничений и рисков, коНа этапе покупки квартира с маткапиталом выглядит как отличная возможность – меньше вложений, понятная схема, поддержка от государства. Но что делать, когда такое жилье может превратиться в «неподвижный» актив, специально для АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых. Покупка квартиры с использованием материнского капитала на первый взгляд выглядит как удобный и разумный инструмент: государство помогает семье улучшить жилищные условия, снизить долговую нагрузку или вовсе обойтись без крупных накоплений. «Действительно, есть несколько основных сценариев использования маткапитала: его можно направить на первоначальный взнос частично или полностью, что особенно популярно при покупке новостроек по семейной ипотеке, можно погасить уже действующую ипотеку – сократив срок кредита или уменьшив ежемесячный платеж, либо, когда ребенку исполняется три года, использовать средства для покупки квартиры за наличные. Однако за этой кажущейся простотой скрывается целый комплекс ограничений и рисков, ко…Читать далее
На этапе покупки квартира с маткапиталом выглядит как отличная возможность – меньше вложений, понятная схема, поддержка от государства. Но что делать, когда такое жилье может превратиться в «неподвижный» актив, специально для АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Покупка квартиры с использованием материнского капитала на первый взгляд выглядит как удобный и разумный инструмент: государство помогает семье улучшить жилищные условия, снизить долговую нагрузку или вовсе обойтись без крупных накоплений.
«Действительно, есть несколько основных сценариев использования маткапитала: его можно направить на первоначальный взнос частично или полностью, что особенно популярно при покупке новостроек по семейной ипотеке, можно погасить уже действующую ипотеку – сократив срок кредита или уменьшив ежемесячный платеж, либо, когда ребенку исполняется три года, использовать средства для покупки квартиры за наличные. Однако за этой кажущейся простотой скрывается целый комплекс ограничений и рисков, которые существенно снижают гибкость владения такой недвижимостью», — пояснила спикер.
Ключевая особенность – обязательство выделения долей всем членам семьи: обоим родителям и детям, на которых был получен маткапитал. Это требование не формальное, а строго контролируемое, и именно оно становится источником большинства сложностей в дальнейшем. Пока квартира находится в собственности с детскими долями, любые сделки с ней автоматически усложняются. Особенно это проявляется при попытке продать объект.
«Если дети на момент продажи несовершеннолетние, в процесс обязательно включаются органы опеки. Они выступают как контролирующая сторона, задача которой – убедиться, что права ребенка не ухудшаются. Это означает, что просто продать квартиру и «разобраться потом» не получится: необходимо либо одновременно приобретать другое жилье с выделением долей детям, либо заранее доказать, что у ребенка уже есть равнозначная или лучшая доля в другой недвижимости. На практике это превращается в длинную цепочку действий: сначала поиск альтернативной квартиры, затем сбор документов, подача заявления в органы опеки и ожидание решения часто не менее двух недель, и только после этого – выход на сделку», — подчеркнула риелтор.
Такая конструкция делает объект с маткапиталом крайне неудобным с точки зрения ликвидности. На рынке недвижимости покупатели почти всегда выбирают более простые и быстрые сделки. Если у них есть выбор – купить квартиру без обременений и дополнительных согласований, пусть даже немного дороже, или связываться со сложной альтернативной сделкой с участием органов опеки – большинство выберет первый вариант. В результате продавец квартиры с маткапиталом оказывается в неконкурентной позиции: сроки сделки растягиваются, риски выше, а значит, зачастую приходится уступать в цене.
«Ситуация еще больше усложняется, если квартира находится в ипотеке. Тогда к цепочке добавляется банк как еще один участник процесса. Для начала необходимо получить разрешение банка на выделение долей детям, если это не было сделано ранее, затем согласовать саму продажу, а в ряде случаев – обеспечить погашение ипотеки за счет средств покупателя. Если у продавца нет собственных средств на покупку следующего жилья, он снова вынужден брать ипотеку, что означает дополнительный этап одобрения, проверки и согласования. В итоге вся сделка превращается в сложный многоступенчатый процесс, где каждая задержка может сорвать всю цепочку», — добавила Кудреватых.
Отдельный риск связан с жизненными обстоятельствами. Пока все стабильно, ограничения могут казаться несущественными. Но при ухудшении финансового положения, потере работы или разводе необходимость быстро продать квартиру становится критичной – и именно в этот момент проявляются все ограничения. Быстро выйти из актива не получится: обязательства перед детьми, требования банка и участие органов опеки делают процесс долгим и зависимым от множества факторов.
«В инвестиционном плане такие квартиры практически теряют свою привлекательность. Инвестор рассчитывает на гибкость: возможность быстро продать, зафиксировать прибыль или перераспределить средства. В случае с маткапиталом это почти невозможно – объект становится «долгим», малоликвидным и зависимым от внешних решений. Даже если квартира покупалась как «копилка» на будущее ребенка, в реальности она оказывается жестко привязанной к семейной ситуации и законодательным ограничениям», — заключила эксперт.
Главный минус покупки квартиры с материнским капиталом – это не сама схема использования средств, а последствия: обязательное выделение долей, сложность последующей продажи, зависимость от органов опеки и банка, увеличение сроков сделок и снижение конкурентоспособности объекта на рынке. Все это делает такую недвижимость менее гибкой, более рискованной в кризисных ситуациях и практически непригодной для инвестиционных целей.