Москва бьет рекорды: цены на вторичное жилье взлетели на 27% за год

Эксперты предупреждают: дефицит новостроек грозит новым витком роста цен на жилье

Рынок вторичного жилья в России демонстрирует разнонаправленную динамику, но абсолютным лидером роста стала Москва. Согласно данным аналитиков «Авито Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке столицы по итогам ноября достигла 35,85 миллиона рублей. Этот показатель на целых 27,1% превышает уровень прошлого года, что является максимальным приростом среди всех крупных городов страны.

Другие региональные центры также показали положительную динамику, но их темпы роста оказались значительно скромнее. В топ городов по увеличению стоимости квадратного метра вошли Ижевск, где цены поднялись на 16% до 5 миллионов рублей, Казань с ростом на 15% до 10,4 миллиона рублей, и Санкт-Петербург, где прирост составил 14,7%, а средняя цена достигла 13,2 миллиона рублей. В целом по России средняя стоимость готовой квартиры выросла на 8%, составив 8,2 миллиона рублей, однако этот общий показатель маскирует сильные региональные различия. Например, в Краснодаре и Сочи рост цен был весьма умеренным — всего 3,1% и 2% соответственно.

Причиной столь резкого подорожания в столице является факт «вымывания» квартир бюджетного сегмента. В значительной степени спрос носит инвестиционный характер.

Аналитики объясняют взрывной рост цен в Москве структурными изменениями на рынке. Из предложения постепенно исчезают доступные лоты, а активность покупателей во многом подпитывается инвестиционными мотивами. На фоне стабильно растущих ставок аренды многие граждане рассматривают покупку недвижимости как инструмент для последующей сдачи внаем или перепродажи через несколько лет. В результате в статистике продаж все чаще фигурируют объекты бизнес- и премиум-класса, что и толкает вверх средние ценовые показатели.

Ситуация на рынке может осложниться в ближайшие годы из-за проблем в сегменте новостроек. После окончания действия государственной программы льготной ипотеки застройщики резко сократили объемы ввода нового жилья. Дополнительным сдерживающим фактором стала сохраняющаяся высокая ключевая ставка Банка России, которая делает кредиты на строительство дорогими, а рыночную ипотеку — менее доступной для конечных покупателей.

В 2025 году общий объем начатого строительства многоквартирных домов составил 36,2 миллиона квадратных метров. Это на 15% меньше, чем в 2024 году. Особенно заметное сокращение коснулось проектов с планируемым сроком ввода в 2027 году. Ожидается, что таких объектов будет построено всего около 11 миллионов квадратных метров, что в полтора раза ниже объемов, запланированных на 2026 год по проектам, запущенным в 2024 году.

Хотя процентные ставки в экономике постепенно снижаются, а к концу 2026 года ключевая ставка, по некоторым прогнозам, может опуститься до 12%, это создает новую дилемму. Оживление спроса на фоне ограниченного предложения, которое формируется с многолетним лагом, может привести к резкому дисбалансу. Исторический опыт показывает, что при снижении ставок часть средств с банковских депозитов часто перетекает в недвижимость, считающуюся надежным активом.

Таким образом, складывается ситуация, когда растущий спрос может столкнуться с физической нехваткой предложения на рынке. Это создает предпосылки для нового витка роста цен, который в первую очередь затронет сегмент новостроек, а затем неизбежно отразится и на стоимости вторичного жилья. Рынок готовится к периоду высокой волатильности и возможному дефициту интересных лотов.