Российский рынок недвижимости столкнулся с новой изощренной схемой, которая заставляет покупателей жилья смотреть на сделку не как на радостное событие, а как на потенциальный судебный процесс. После громкого дела певицы Ларисы Долиной недобросовестные продавцы, в особенности пожилые граждане, начали массово использовать в судах ссылки на свою «невменяемость» в момент сделки, чтобы аннулировать ее и вернуть себе жилье, уже проданное и оплаченное. Это ставит под удар не только конкретные договоры купли-продажи, но и стабильность всего гражданского оборота, заставляя добросовестных покупателей думать дважды.

Ранее недобросовестные продавцы обычно заявляли, что стали жертвами аферистов, которые похитили вырученные деньги. Теперь они взяли на вооружение статью 177 ГК РФ, утверждая, что были недееспособны в момент подписания договора.

Механизм прост и циничен. После оформления всех документов и перехода права собственности продавец обращается в суд, заявляя, что в момент подписания договора не отдавал отчета своим действиям. В ход идут ссылки на возраст, стресс, давление третьих лиц и временное помутнение рассудка. Прецедентом, который, по сути, дал инструкцию для таких действий, стало громкое судебное разбирательство между певицей Ларисой Долиной и покупательницей ее квартиры Полиной Лурье.

От частного случая к опасному тренду

История началась с продажи квартиры в Хамовниках площадью 236 кв. м за 112 млн рублей. После сделки Лариса Долина заявила, что действовала под влиянием мошенников, и суды первых инстанций удовлетворили ее иск, признав сделку недействительной по статье 178 ГК РФ (совершение под влиянием заблуждения). Однако Верховный суд РФ встал на сторону покупательницы, указав на принципиально важные обстоятельства.

Суд постановил, что заблуждение в мотиве сделки (например, «продаю, чтобы поймать преступников») не является достаточным основанием для ее отмены, если покупатель действовал добросовестно. Более того, ВС РФ обязал нижестоящие суды тщательно исследовать поведение и осмотрительность покупателя, а не принимать заявления продавца на веру.

Несмотря на то что в деле Долиной Верховный суд защитил добросовестного приобретателя, сама схема и ее широкая огласка стали сигналом для недобросовестных участников рынка. Они сделали для себя вывод, что ссылка на невменяемость — статья 177 ГК РФ — может быть эффективнее, чем история о «потерянных деньгах».

Как работает схема с «невменяемостью»

Ярким примером может служить случай 2024 года с 70-летней пенсионеркой. При продаже своей квартиры она предоставила покупателю справку о полной дееспособности, что является стандартной практикой. Сделка была совершена, документы оформлены, деньги переведены. Однако позже продавец подала иск в суд, кардинально изменив показания.

Вместо первоначальной истории она заявила, что была невменяема в момент подписания договора, несмотря на предоставленный ранее официальный медицинский документ. Этот случай наглядно демонстрирует уязвимое положение покупателя: даже наличие справки о дееспособности не гарантирует защиты от последующего судебного спора, который может длиться месяцами и годами.

Эксперты отмечают, что в зоне особого риска находятся одинокие пожилые собственники. Мошенники или недобросовестные лица целенаправленно выявляют таких граждан, входя к ним в доверие под видом социальных работников, соседей или «доброжелателей». Узнав, что человек живет один, а жилье является единственным, они усиливают психологическое давление, подталкивая к срочной и необдуманной продаже, чтобы затем помочь «вернуть» квартиру через суд уже новому владельцу.

Позиция Верховного суда и новые правила игры

Решение Верховного суда по делу Долиной, обнародованное в конце 2025 года, стало переломным моментом, призванным остановить волну необоснованных исков. Суд дал четкие разъяснения, которые серьезно осложняют жизнь тем, кто пытается симулировать невменяемость.

При оспаривании сделки по ст. 177 ГК РФ психиатрическая экспертиза должна назначаться судом и давать ответ на вопрос, каким было состояние продавца в момент совершения сделки. Не в период, когда звонили мошенники, а непосредственно в момент подписания документов.

Это ключевое уточнение. Раньше истцы могли ссылаться на стресс или давление в период, предшествующий сделке. Теперь требуется доказать именно неспособность понимать значение своих действий в тот самый момент, когда подписывался договор купли-продажи в присутствии нотариуса или регистратора. Кроме того, Верховный суд прямо указал на недопустимость односторонней реституции — ситуации, когда квартиру возвращают продавцу, а покупатель остается и без жилья, и без денег.

Эффект на рынке и как защититься

Статистика показывает масштаб явления: только в 2025 году в России было оспорено более трех тысяч сделок с недвижимостью по схожим основаниям. Это привело к заметным изменениям на рынке. Покупатели стали крайне осторожны, особенно при сделках с пожилыми людьми. Вырос спрос на профессиональное юридическое сопровождение и нотариальное удостоверение сделок. Многие стали предпочитать первичный рынок вторичному как менее рискованный.

Юристы дают конкретные рекомендации, как обезопасить себя покупателю:

Во-первых, крайне важно зафиксировать осознанность действий продавца. В договор купли-продажи можно включить пункт, где продавец прямо указывает, что действует добровольно, понимает последствия и не находится под давлением. Также полезно прописать ответственность продавца в виде значительной неустойки на случай необоснованного оспаривания сделки.

Во-вторых, необходимо обеспечить безналичный расчет с четким отражением суммы в договоре. Наличные расчеты практически недоказуемы в суде.

В-третьих, при малейших сомнениях в адекватности продавца стоит настаивать на предоставлении свежей справки из психоневрологического диспансера, а в идеале — организовать видеосъемку процесса подписания документов, где продавец внятно и спокойно отвечает на вопросы о сути сделки.

Таким образом, волна исков по «схеме Долиной» стала серьезным испытанием для рынка недвижимости. Однако решение Верховного суда установило более высокую планку доказывания для тех, кто пытается отменить сделку, и усилило защиту добросовестных покупателей. Теперь исход спора все больше зависит от того, насколько осмотрительно и тщательно покупатель подошел к оформлению сделки, фиксируя все обстоятельства, которые в будущем могут стать доказательствами в его пользу.