За рекордом по ипотеке скрывается тревожная цифра: почему заемщики перестают платить

Российский рынок жилищного кредитования завершил 2025 год на историческом максимуме, но за блестящими цифрами скрывается нарастающая проблема, которая может поколебать всю систему. В декабре прошедшего года объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордных 618 миллиардов рублей. Однако параллельно с этим стремительно растет груз непогашенных долгов, заставляя экспертов и регуляторов бить тревогу. Аналитики указывают на трещину в фундаменте ипотечного бума, которая грозит перерасти в серьезный кризис перегруженных заемщиков.

Статистика говорит сама за себя: к концу 2025 года общая сумма просроченной задолженности по ипотечным кредитам достигла отметки в 265 миллиардов рублей. Этот показатель шокирует не только своим абсолютным значением, но и динамикой роста — он на целых 76% больше, чем годом ранее. На этом тревожном фоне власти готовят ответные меры, которые могут изменить правила игры для всех участников рынка: от ужесточения условий популярных госпрограмм до дискуссий о создании специального фонда помощи должникам.

«Больший объем сделок в 2025 году пришелся на льготные программы. Они не так критичны для рынка, потому что ставки там достаточно подъемные. А вот в сегменте рыночной ипотеки было немало сделок, где покупатели не совсем рассчитали свои силы», — пояснил эксперт в сфере недвижимости Дмитрий Ракута.

По словам специалиста, прошедший год, безусловно, стал триумфальным для банков и девелоперов с точки зрения оборотов. Однако празднику объемов мешает хроническая проблема закредитованности населения. Именно на ее сдерживание уже несколько лет направлена политика Центрального банка, планомерно ужесточающего подходы к выдаче займов. Проблема в том, что многие граждане, видя привлекательные предложения на рынке, переоценивали свою финансовую устойчивость.

Эксперт отмечает, что максимальные риски сконцентрированы именно в сегменте рыночной ипотеки, где высокие ставки и, как следствие, крупные ежемесячные платежи оказываются неподъемной ношей для семейных бюджетов. В то же время сектор новостроек, поддерживаемый льготными программами вроде «Семейной ипотеки», выглядит значительно стабильнее благодаря более комфортным условиям выплат для заемщиков.

На этом фоне ожидаемое ужесточение правил господдержки с 1 февраля может стать серьезным испытанием для рынка. Дмитрий Ракута прогнозирует, что такие изменения приведут к временному спаду активности и потребуют от застройщиков быстрой перестройки своих бизнес-моделей.

«Застройщики будут искать альтернативные варианты привлечения клиентов. Возможны снижение цен на первичном рынке, акции, бонусы, но в пределах 20–25%, так как большее снижение не принесет пользы банкам», — добавил аналитик.

Отдельную озабоченность эксперта вызывает обсуждаемая в Общественной палате инициатива по созданию государственного фонда помощи ипотечным должникам. Ключевой спорный момент заключается в предлагаемом источнике финансирования — средствах самих застройщиков.

«На мой взгляд, таким механизмом должно заниматься правительство, и деньги должны быть бюджетными, а не коммерческими. Иначе отчисления бизнеса лишь удорожат процесс, а страдать будет конечный покупатель», — отметил Ракута.

Эксперт предупреждает, что переложение финансовой нагрузки на коммерческие структуры в конечном счете неминуемо отразится на себестоимости квадратного метра, сделав жилье еще менее доступным для рядовых граждан. Таким образом, попытка решить одну проблему может усугубить другую, создавая замкнутый круг.

Складывающаяся картина свидетельствует о том, что период безудержного роста ипотечного кредитования подходит к переломному моменту. Рынок стоит перед необходимостью выбора между дальнейшей гонкой за объемами и переходом к более сбалансированной и ответственной модели, где благополучие заемщика будет цениться не меньше, чем отчетные показатели банков и застройщиков.