Банки закрывают ипотеку на целые категории жилья: что изменится с марта 2026 года

Российский ипотечный рынок готовится к серьезным переменам. С начала марта 2026 года банки и государственные программы планируют ужесточить критерии оценки недвижимости, принимаемой в залог. Результатом станет то, что целые категории квартир и домов, ранее доступные для покупки в кредит, постепенно окажутся за бортом ипотечного финансирования. Для продавцов это означает риск затянутой продажи, а для покупателей — повышенную вероятность отказа в одобрении выбранного объекта, даже если сама заявка на кредит уже предварительно одобрена.

Особенному риску подвергнутся объекты, имеющие проблемы с юридической чистотой. Банки становятся все менее склонными принимать в залог жилье с неполным пакетом документов, неоформленными долями собственности, неразрешенными наследственными спорами или самовольными перепланировками.

«В случае, если объект несет в себе риски признания сделки недействительной или вызывает сомнения с точки зрения прав собственности, банк, скорее всего, откажет в предоставлении ипотечного кредита», — отмечают эксперты.

Основная причина такого подхода проста: кредитные организации стремятся избежать приобретения сложного или неликвидного залога, который будет проблематично реализовать в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Отдельное внимание с марта 2026 года будет уделяться квартирам с нелегальными изменениями планировки. Более строгий контроль коснется объектов, где фактическая конфигурация помещений не соответствует данным технического паспорта и документам БТИ. Перенос стен, увеличение площади санузлов за счет жилого пространства, а тем более демонтаж несущих конструкций — все это может стать прямым основанием для отказа в одобрении объекта под ипотеку.

«Для банков важно, чтобы недвижимость соответствовала установленным нормам и могла быть реализована без проблем в случае необходимости обращения взыскания», — поясняют нововведения.

Любые несанкционированные изменения снижают рыночную привлекательность жилья и повышают риски для кредитора. Исправить ситуацию можно будет только путем возвращения квартиры в исходное состояние или официального узаконивания проведенной перепланировки через уполномоченные органы.

Под пристальным вниманием окажется и жилье в новостройках, которые вызывают обоснованные опасения. Речь идет о домах с хронически затянувшимися сроками строительства, конфликтами между застройщиком и дольщиками, систематическим срывом сроков ввода в эксплуатацию или явными признаками финансовых трудностей у строительной компании.

Риск получить незавершенный объект или надолго застрять в процессе оформления прав собственности совершенно не устраивает ни банки, ни государственных регуляторов. В отношении таких проблемных проектов кредитные организации могут приостанавливать аккредитацию, отзывать ранее выданные одобрения или полностью разрывать партнерство с застройщиком.

Для покупателя это выльется в невозможность или крайнюю затрудненность получения ипотечного кредита на квартиру в подобной новостройке. Таким образом, ужесточение правил с марта 2026 года призвано отсеять с рынка наиболее рисковые активы, защищая как интересы банковской системы, так и самих заемщиков от потенциальных серьезных финансовых и юридических проблем в будущем.