Вторичка и первичка глазами цифр: можно ли взять ипотеку без переплат
data-testid=»article-title» class=»content—article-header__title-3r content—article-header__withIcons-1h content—article-item-content__title-eZ content—article-item-content__unlimited-3J» itemProp=»headline»>Вторичка и первичка глазами цифр: можно ли взять ипотеку без переплатСегодняСегодня3 минИпотеку на вторичку люди гасят быстрее, а на первичку растягивают на десятилетия. Это ошибка финансового планирования или рациональная стратегия, которую подсознательно выбирает большинство, АБН24 выяснило у эксперта в области недвижимости Инны Семко. Когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, процентная ставка по ипотеке, как правило, выше, чем на первичку. Люди смотрят на итоговую переплату по процентам и начинают считать. И в этот момент они делают абсолютно рациональный шаг – сокращают срок кредита, потому что именно срок при высокой ставке сильнее всего раздувает переплату. «Возьмем условный пример: квартира стоит 6 млн рублей, ставка по ипотеке на вторичку – 13% годовых. Если взять кредит на 30 лет, ежемесячный платеж будет около 66 300 рублей, а переплата по процентам – порядка 17,7 млн рублей. Да, можно досрочно гасить, но на практике регулярно писать заявления на досрочное погашение и дисциплинированно вносить дополнительные суммы готовы, условно, 5% заемщиков. БолИпотеку на вторичку люди гасят быстрее, а на первичку растягивают на десятилетия. Это ошибка финансового планирования или рациональная стратегия, которую подсознательно выбирает большинство, АБН24 выяснило у эксперта в области недвижимости Инны Семко. Когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, процентная ставка по ипотеке, как правило, выше, чем на первичку. Люди смотрят на итоговую переплату по процентам и начинают считать. И в этот момент они делают абсолютно рациональный шаг – сокращают срок кредита, потому что именно срок при высокой ставке сильнее всего раздувает переплату. «Возьмем условный пример: квартира стоит 6 млн рублей, ставка по ипотеке на вторичку – 13% годовых. Если взять кредит на 30 лет, ежемесячный платеж будет около 66 300 рублей, а переплата по процентам – порядка 17,7 млн рублей. Да, можно досрочно гасить, но на практике регулярно писать заявления на досрочное погашение и дисциплинированно вносить дополнительные суммы готовы, условно, 5% заемщиков. Бол…Читать далее
Ипотеку на вторичку люди гасят быстрее, а на первичку растягивают на десятилетия. Это ошибка финансового планирования или рациональная стратегия, которую подсознательно выбирает большинство, АБН24 выяснило у эксперта в области недвижимости Инны Семко.
Когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, процентная ставка по ипотеке, как правило, выше, чем на первичку. Люди смотрят на итоговую переплату по процентам и начинают считать. И в этот момент они делают абсолютно рациональный шаг – сокращают срок кредита, потому что именно срок при высокой ставке сильнее всего раздувает переплату.
«Возьмем условный пример: квартира стоит 6 млн рублей, ставка по ипотеке на вторичку – 13% годовых. Если взять кредит на 30 лет, ежемесячный платеж будет около 66 300 рублей, а переплата по процентам – порядка 17,7 млн рублей. Да, можно досрочно гасить, но на практике регулярно писать заявления на досрочное погашение и дисциплинированно вносить дополнительные суммы готовы, условно, 5% заемщиков. Большинство людей со временем на это «забивает», как это обычно и происходит. Если же сократить срок до 25 лет, ежемесячный платеж вырастет примерно до 67 670 рублей – разница всего около 1 300 рублей. При этом переплата по процентам падает примерно до 14,2 млн. То есть за дополнительные 1 300 рублей в месяц человек экономит около 3,5 млн рублей на процентах. Логика абсолютно понятная: проще сразу взять кредит на меньший срок, чем потом дисциплинированно заниматься досрочными погашениями», — пояснила спикер.
Если взять ипотеку на 20 лет, ежемесячный платеж вырастет до примерно 70 200 рублей. Разница с 30-летним сроком – около 4 000 рублей. Для кого-то это уже заметная сумма, но в масштабах семейного бюджета ее часто можно «размазать», сэкономив на каких-то расходах. Зато переплата по процентам сокращается колоссально: вместо десятков миллионов – около 10,8 млн за 20 лет. Разница по переплате между 20 и 30 годами – порядка 7 млн рублей. Одним простым решением по сроку кредита человек экономит миллионы.
«Поэтому при высокой ставке люди интуитивно тянутся к более коротким срокам – эмоции и математика здесь работают в одну сторону: переплата слишком большая, чтобы спокойно смотреть на 30 лет. Совсем другая картина на первичном рынке. Там ставка по ипотеке может быть около 6% годовых (условно). При той же сумме 6 млн на 20 лет ежемесячный платеж будет около 43 000 рублей, а переплата по процентам – примерно 4,3 млн. Если взять на 30 лет, платеж снизится до 35 900 рублей, а переплата вырастет до 6,9 млн. Разница по переплате между 20 и 30 годами уже не выглядит такой драматичной, как при ставке 13%. Платеж при этом заметно меньше, что психологически очень привлекательно», — добавила Семко.
Кроме того, при покупке новостройки у людей часто есть дополнительные расходы – ремонт, мебель, техника, обустройство. Плюс многие рассчитывают на инфляцию и рост доходов: кажется, что со временем ипотека «обесценится», а платежи станут легче. Поэтому длинный срок на первичке воспринимается спокойнее и даже логичнее.
Если же вспомнить сверхнизкие ставки уровня 1% (которые реально существовали), там математика вообще работает по-другому. При 1% на 30 лет по кредиту 6 млн ежемесячный платеж составил бы около 19 000 рублей, а переплата по процентам – всего около 947 000 рублей. На 20 лет платеж был бы около 27 500 рублей, переплата – около 622 000 рублей. Разница в платеже – 7 500 рублей, а экономия по процентам – всего около 300 000 рублей. В такой ситуации рациональнее взять максимально длинный срок и свободные деньги направлять куда угодно – на вклад, инвестиции, бизнес. Даже обычный депозит под 6% принесет больше, чем экономия на сокращении срока при ставке 1%.
«Есть и организационный фактор. На первичке люди часто покупают через застройщика, где ипотечные менеджеры просто по умолчанию подают заявки на 30 лет – это стандартный сценарий, который никто особо не обсуждает с клиентом. Альтернативные варианты часто даже не проговариваются. На вторичке же покупатели чаще идут напрямую в банк или к ипотечному брокеру, где им объясняют цифры, считают разные сценарии, и люди осознанно выбирают более короткий срок», — заключила релтор.
В итоге складывается простая картина: на вторичке – высокая ставка, сильная переплата, поэтому люди интуитивно и рационально сокращают срок. На первичке – более низкая ставка, меньшая переплата, меньший платеж и дополнительные расходы на ремонт, плюс стандартная подача на 30 лет через застройщика. Поэтому по статистике вторичка чаще берется на более короткие сроки, а первичка – на более длинные.