Ипотека «за воздух»: мошенники научились обходить защиту эскроу-счетов при строительстве домов
Мечта о собственном доме всё чаще оборачивается для россиян финансовой катастрофой. Механизм эскроу-счетов, который несколько лет назад внедряли именно для того, чтобы навсегда забыть о проблеме обманутых дольщиков, дал неожиданную трещину. Как выяснилось, недобросовестные застройщики нашли способ выводить с этих счетов деньги, не построив ни метра жилья, оставляя людям лишь многолетние кредитные обязательства.
Первые тревожные сигналы поступили с Дальнего Востока. Там строительная компания, как сообщается, оставила с пустыми руками более ста человек. Если говорить о десяти пострадавших семьях, то сумма ущерба по ним уже перевалила за 60 миллионов рублей. Люди, рассчитывавшие на новые коттеджи, в лучшем случае получили залитые фундаменты и голые стены, а в худшем — просто груду документов и ипотеку, которую теперь приходится выплачивать за объект, существующий только на бумаге.
История одного из пострадавших выглядит особенно показательной. Мужчина оформил кредит в государственном ипотечном агентстве на 6 миллионов рублей и заключил договор подряда с застройщиком на общую сумму 7,8 миллиона. Фирма взялась возвести дом, но на практике ограничилась заливкой фундамента и возведением стен первого этажа. На этом стройка встала. Позже выяснилось, что гендиректор этой организации уже успел «заморозить» десятки аналогичных объектов в Хабаровске, Находке и на Камчатке.
В ипотечном агентстве на запросы пострадавших разводят руками: деньги перечислялись строго по закону, на основании актов выполненных работ. Вот только подписи дольщиков в этих документах, как показала экспертиза, оказались поддельными. Так называемая траншевая ипотека, при которой средства застройщику переводят частями по мере готовности, из защитного механизма превратилась в инструмент мошенничества. Потерпевшие обратились в суд и выиграли процесс: возбуждено 60 уголовных дел, а руководитель компании-подрядчика вместе с сообщником находится под домашним арестом. Но деньги им никто так и не вернул. Более того, строительная экспертиза показала, что залитый фундамент выполнен с грубейшими нарушениями, и возводить дом на нём нельзя — придётся начинать всё сначала. А ежемесячный платёж в 34 тысячи рублей по ипотеке мужчина продолжает вносить исправно, по сути, оплачивая воздух.
Дальний Восток, как выясняется, лишь вершина айсберга. Схема оказалась живучей и мигрировала в центральные регионы. В Подмосковье, по имеющимся данным, только за прошлый год мошенникам удалось вывести с эскроу-счетов более полумиллиарда рублей. Жертвами стали около ста семей, которым в лучшем случае успели залить фундаменты. В подавляющем большинстве случаев пострадавшие называют одни и те же две компании, которые, что примечательно, числятся в реестре аккредитованных застройщиков индивидуального жилищного строительства сразу в нескольких банках. Похожая ситуация сложилась и в Кировской области, где 14 семей недосчитались в общей сложности 24 миллионов рублей.
Напомним, эскроу-счета были введены в России в 2019 году как панацея от проблем дольщиков. Идея проста и логична: банк одобряет ипотеку, клиент выбирает подрядчика из аккредитованного списка, а деньги кладутся на специальный счёт. Застройщик получает их не сразу, а поэтапно, после того как предъявит документы о выполнении очередного этапа работ, подписанные заказчиком. Но на практике строительные компании стали подделывать эти подписи, получать транши и исчезать.
В Башкирии местные дельцы пошли ещё дальше. Сотрудники одной из фирм, взявшихся за строительство частных домов, под разными предлогами требовали с семей дополнительные суммы, не предусмотренные кредитным договором. В ход шли легенды о необходимости «укрепить грунт» или о том, что «субподрядчик отказывается работать за такие деньги». Общая сумма, выкачанная таким способом из карманов граждан, составила 42 миллиона рублей. Пострадавшие сейчас готовят коллективное обращение в правоохранительные органы.
Мнения экспертов о том, насколько защищена сама система, разделились. Банковское сообщество склонно считать, что проблема не в механизме, а в его эксплуатации.
«Схему с эскроу-счётом без участия банка провернуть практически нереально. Учитывая строгость надзора за банковским сектором, я сомневаюсь, что эти случаи носят системный характер. Эскроу-счета достаточно надёжны, и покупателям жилья беспокоиться не о чем. Если застройщик обанкротится, государственный механизм достроит объект. Другое дело — коммерческая недвижимость, но там риски осознают сами предприниматели», — пояснил председатель совета директоров «Первоуральскбанка» Михаил Брюханов.
Однако юристы, специализирующиеся на вопросах ИЖС, видят брешь в законодательстве. По их мнению, именно для индивидуального жилищного строительства условия выплат с эскроу-счетов оказались мягче, чем для многоэтажек. Подрядчик может получать деньги поэтапно, подписывая с заказчиком двусторонние акты. И если заказчик не слишком внимателен, или если его подпись подделали, деньги уходят безвозвратно.
«Эскроу-счета призваны гарантировать, что застройщик получит средства только после сдачи объекта. Но в ИЖС условия мягче: оплата идёт поэтапно, по актам с заказчиком. Этим и пользуются мошенники, либо предъявляя липовые акты, либо бросая стройку после получения денег за первый этап. Единственный способ защититься — скрупулёзно выбирать подрядчика, максимально детализировать договор и постараться договориться об оплате только по факту полного завершения работ», — советует магистр права, доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Плеханова Мери Валишвили.
Пока же сотни российских семей по всей стране остаются в подвешенном состоянии: с ипотекой, которую надо платить, и с участками, на которых ничего не построено. История с эскроу-счетами в очередной раз напоминает: даже самая продуманная система даёт сбой, если в ней участвуют люди, готовые ради наживы подделать документы и оставить ближнего без крыши над головой.