Квартиру отобрали, денег нет: депутаты хотят закрыть дыру в законе

Добросовестным покупателям жилья предлагают гарантировать возврат средств при оспаривании сделок

Покупка квартиры — событие, которое выматывает нервы и опустошает кошелёк. Но самое страшное случается потом: через год, два или пять суд вдруг отменяет сделку. Продавец оказался мошенником, объявились наследники, или выяснилось, что квартира была под арестом. Дом у вас забирают. А деньги? Деньги чаще всего испарились. Продавец потратил их, перевёл на счета родственников или просто исчез. Доказать что-то практически невозможно.

Госдума решила разорвать этот порочный круг. Депутаты подготовили пакет поправок в Гражданский кодекс и закон о госрегистрации недвижимости. Документы уже направили на отзыв в Росреестр и Верховный суд. В них прописано главное: квартиру можно забрать у нового владельца только после того, как ему вернут все уплаченные деньги. Заплатили миллион — получите миллион. Никаких вариантов «сначала выселяйтесь, а потом судитесь».

«Жильё может быть возвращено прежнему владельцу только после полного возврата средств покупателю», — говорится в тексте инициативы.

Ситуация, которую хотят исправить, встречается на вторичном рынке сплошь и рядом. Человек копил годы, брал ипотеку, въезжал — а потом оказывалось, что предыдущий собственник был недееспособен, а сделку оформили родственники. Или квартира досталась от умершего, а другие наследники не давали согласия. Суд в таких случаях часто встаёт на сторону «пострадавшего» продавца или его родни. Покупатель остаётся и без жилья, и без денег. Юристы называют это «вилкой»: закон вроде защищает слабую сторону, но на деле разбивает судьбы простых людей.

Авторы законопроекта предлагают ввести презумпцию невиновности для добросовестного приобретателя. Это значит, что государство гарантирует: если вы купили квартиру честно, проверили документы, зарегистрировали право — вас не выкинут на улицу без компенсации. Сначала продавец или истец возвращает вам деньги, и только потом суд аннулирует сделку. Кажется логичным. Но на практике возникает вопрос: где брать эти деньги, если продавец уже всё потратил? Законопроект пока не предусматривает создание компенсационного фонда. Но это уже следующий шаг.

Пока поправки находятся на стадии обсуждения. Росреестр и Верховный суд должны дать официальное заключение. Если они поддержат инициативу, законопроект внесут на рассмотрение уже в ближайшую сессию. В Госдуме рассчитывают, что механизм заработает до конца года.

Параллельно обсуждается идея ввести «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Речь о том, чтобы замораживать деньги покупателя на семь дней после подписания договора. Это, по замыслу авторов, должно защитить от мошенников, которые требуют предоплату и исчезают. Но пока это только идея.

Эксперты рынка недвижимости оценили инициативу сдержанно положительно. С одной стороны, это действительно защитит покупателей. С другой — могут пострадать интересы продавцов, которые вынуждены ждать возврата денег, даже если сделка была подложной. Но здесь, как говорится, выбирают меньшее зло. Лучше защитить того, кто заплатил и въехал, чем абстрактного наследника, который объявился через три года.

Для рынка недвижимости такой закон — сигнал. Если его примут, покупать квартиры на вторичке станет безопаснее. Сейчас многие боятся рискованных сделок, предпочитают новостройки. Но новостройки тоже не панацея. А вот чёткие правила возврата денег при оспаривании сделок могли бы оживить рынок и снизить количество конфликтов.

Пока остаётся ждать отзывов из Росреестра и Верховного суда. Если они не заблокируют инициативу, у добросовестных покупателей появится реальный шанс не остаться на улице после того, как суд «отменит» их право собственности. А для остальных это повод лишний раз проверить документы перед покупкой и нанять хорошего юриста. Закон законом, а осторожность ещё никто не отменял.