Ликвидность тает: какие квартиры с июня рискуют зависнуть на рынке

Эксперты назвали категории жилья, которые потеряют покупателей из-за новых правил игры

Вторичный рынок недвижимости входит в полосу турбулентности. С июня банки ужесточают требования к заемщикам, а сами покупатели становятся разборчивее. В таких условиях не каждый объект дождется своего хозяина. Риелтор по новостройкам Алексей Михайлов и эксперт по вторичке Ирина Колесникова объяснили, какое жилье рискует надолго задержаться в экспозиции и почему продавцам лучше не тянуть.

Первыми под удар попадают квартиры в домах старых серий. Речь не просто про возраст — про физический износ. Покупатели теперь не ограничиваются осмотром комнат. Они заглядывают в подъезд, проверяют состояние подвала и крыши, смотрят на коммуникации. Банки тоже присматриваются: если дом выглядит проблемным, ипотеку могут не дать или одобрить меньшую сумму. В итоге продать такую квартиру становится все сложнее.

Особенно тяжело придется собственникам первых и последних этажей. Если в доме нет лифта, а шумоизоляция оставляет желать лучшего, объект автоматически попадает в категорию «неликвида». Добавьте сюда протечки, трещины в стенах, аварийные сети — и покупатель, который согласен на такой вариант, окажется редкостью. Даже привлекательная цена не всегда спасает.

Квартиры с плохим ремонтом тоже в зоне риска. Покупатели, которые берут ипотеку, не хотят сразу после сделки вкладываться в отделку. Они ищут вариант «заезжай и живи». Если жилье требует значительных вложений, интерес к нему падает. Исключение — инвесторы, готовые торговаться и брать на себя риски. Но их доля на рынке невелика.

«Когда ставки высокие и ипотечный скоринг строгий, человек выбирает квартиру как долгосрочную инвестицию. Если дом выглядит уставшим, а планировка неудобная, такой объект будут обходить стороной», — поясняет Алексей Михайлов.

Отдельная история — юридические проблемы. С середины года банки начали активно запрашивать технические планы и поэтажные схемы. Квартиры с незаконными перепланировками, где изменены несущие стены, практически отсекаются от ипотечного финансирования. Даже если собственник готов узаконить, процесс долгий и дорогой. Покупатель не хочет ждать.

То же самое касается долгов по коммуналке, наследственных споров, обременений прошлых брачных контрактов. Если в сделке участвуют несовершеннолетние или несколько совладельцев — это еще один красный флаг. Такую недвижимость скорее купит опытный перекупщик, чем семья, берущая ипотеку. А перекупщик попросит серьезную скидку.

Спрос на типовые массовые квартиры тоже снижается. Однушки и студии в домах без парковки, без нормальной инфраструктуры, в районах, где до метро час пешком — все это теряет привлекательность. Покупатель 2026 года стал капризнее. Он готов доплатить за удобство, но не готов мириться с явными минусами.

Ирина Колесникова советует собственникам не ждать чуда. Если у квартиры есть перечисленные проблемы — лучше заняться ими заранее. Узаконить перепланировку, погасить долги, сделать минимальный ремонт. Если ничего не менять, придется продавать с дисконтом. И чем дольше ждать, тем больше будет скидка.

Рынок вторички в июне не ждет обвала цен — прогнозы говорят о снижении на 1–1,5% по сравнению с маем. Но для отдельных категорий жилья падение стоимости может быть гораздо заметнее. Покупатель теперь голосует рублем: за прозрачную историю, хорошее состояние и юридическую чистоту.

Вывод простой: квартиры «без сюрпризов» будут продаваться быстрее и дороже. Все остальное — зона торга. И продавцам, чьи объекты попадают в группу риска, лучше готовиться к долгой экспозиции и серьезным скидкам.