Рынок жилья в тисках: Дефицит предложения становится реальностью
Статистика мая 2025 года рисует безрадостную картину для рынка новостроек: объем запуска новых проектов достиг пятилетнего минимума. Данные Дом.РФ фиксируют резкое падение активности застройщиков. Речь уже не о колебаниях, а о системном провале. Примерами служат ключевые регионы: в Москве запуск проектов упал на 42%, в Ростовской области – на 59%, в Краснодарском крае – на 38%.
Прогнозы о дефиците массового жилья к 2027 году оказались излишне оптимистичными.
«Становится ясно: в ряде крупных городов он начнется уже к концу текущего года».
Явственнее всего нехватка ощущается в сегменте комфорт-класса. К примеру, внутри МКАД практически не осталось новостроек высокой степени готовности, готовых к сдаче в ближайшее время.
Корень проблемы – в парализующей девелоперов экономике строительства.
«Застройщики больше не видят экономического смысла начинать проекты».
Высокая ключевая ставка трансформировала ипотеку в «токсичный» инструмент с процентами под 25%, что заморозило рынок вторички и оборвало цепочки реинвестиций для покупки новой квартиры. Параллельно растет себестоимость строительства: дорожают материалы, рабочая сила, логистика – «маржа тает».
Финансовая система также не спешит на помощь. Банки с «осторожностью выдают проектное финансирование» из-за слабого спроса и макроэкономической неопределенности. В результате застройщики минимизируют риски, запуская лишь по одной секции многоэтажки, объем продаж в которой редко превышает 10-15 квартир в месяц. Это никак не решает проблему общего объема предложения на рынке.
Парадоксально, но спрос при этом остается стабильным на протяжении нескольких месяцев и потенциально может усилиться при снижении ставок. «Первичный рынок держится на льготной ипотеке под 6% – ее доля почти 80% всех сделок». Девелоперы фактически субсидируют ставку заемщикам, активно используют схемы рассрочки. Покупатели же рассчитывают на будущее снижение ключевой ставки и возможность перекредитоваться на более выгодных условиях. Даже ужесточение требований ЦБ к заемщикам с высокой долговой нагрузкой с 1 июля, по мнению экспертов, кардинально ситуацию не изменит, учитывая их скромную (около 3%) долю в сделках.
Итог неизбежен: «Предложение тает. Старые проекты завершаются. Новые не стартуют. В результате – физически нечего продавать». Закон рынка о дефиците и ценах вступает в силу. По данным «Метриума», средняя цена квадратного метра в массовом сегменте Москвы достигла 341 тысячи рублей, прибавив 5% всего за квартал. В регионах рост менее выражен, но тренд един: ликвидные проекты в удачных локациях дорожают и продолжат дорожать. Недвижимость остается «тихой гаванью» для капитала на фоне недоверия к фондовому рынку и снижения ставок по депозитам.
Эксперты рисуют тревожную перспективу: при отсутствии новых стимулов – значительного снижения ключевой ставки, ускорения административных согласований проектов, прямого субсидирования строительства – дефицит предложения не просто наступит, а «врежется в рынок с размаху».
«К 2027–2028 году у девелоперов не останется ничего для продажи».
Это может привести к первому за 10 лет сценарию, где главным драйвером рынка станет не падение спроса, а острейшая нехватка предложения, что гарантированно спровоцирует еще более резкий и значительный рост цен на жилье.
Однако текущий кризис воспринимается и как возможность кардинально пересобрать строительную политику. Признается тупиковость массового производства тесных квартир площадью 30-40 кв. м., негативно влияющих на качество жизни и демографические перспективы. Если государственные приоритеты включают борьбу с вымиранием, нужна сознательная переориентация спроса на жилье, пригодное для семьи – площадью от 90 кв. м. Стратегическим направлением называется и развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) как альтернативы многоэтажкам. ИЖС способствует расселению, снижению плотности застройки и формированию полноценной среды для жизни.
Перестройка системы стимулов, перенаправление ипотечных субсидий на приоритетные форматы жилья и снятие административных барьеров способны не только смягчить текущий строительный спад, но и заложить основы для качественного роста в демографической, социальной и экономической сферах.