Единственное жильё под угрозой: юрист предупредила о ловушках закона

У кого могут забрать единственное жилье

Миф о неприкосновенности единственного жилья разбивается о суровую реальность судебной практики. Юрист Ольга Сулим раскрыла ситуации, когда даже квартира, формально защищённая статьёй 44 ГК РФ, может быть изъята за долги.

«Исполнительный иммунитет не работает, если жильё в ипотеке, оформлено как апартаменты или используется не по назначению», — пояснила эксперт.

Речь идёт о случаях, когда недвижимость пустует, сдаётся в аренду или искусственно закрепляется за должником как «единственная», чтобы укрыть самые ценные активы.

Одной из главных ловушек Сулим называет ипотечные квартиры.

«Если жильё в залоге у банка, оно автоматически теряет защиту. Кредитор вправе требовать его продажи даже при отсутствии альтернативы для проживания».

Аналогичные риски возникают при покупке апартаментов — их юридический статус приравнивается к нежилым помещениям, что лишает владельцев гарантий.

Отдельная категория риска — злоупотребления при банкротстве. Суды всё чаще признают такие схемы, когда должники:
— переводят все активы в «защищённую» недвижимость;
— продолжают владеть дорогостоящим жильём, игнорируя требования кредиторов;
— используют фиктивную прописку для создания видимости проживания.

В январе 2025 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, ужесточающий подход к изъятию единственного жилья. Согласно документу, 90% средств от его продажи направляются основному кредитору, 5% — остальным взыскателям, и лишь 5% резервируются для обеспечения должника альтернативным жильём.

«Это не защита, а механизм перераспределения. При стоимости квартиры в 5 млн рублей на новое жильё останется 250 тысяч — суммы, недостаточной даже для аренды в регионах», — комментируют юристы.

Эксперты советуют тщательно оценивать риски при оформлении кредитов и не рассматривать единственное жильё как «неприкосновенный запас». Законодательные изменения показывают: государство постепенно сокращает зоны иммунитета, усиливая ответственность за финансовую недобросовестность.