Хуже отсталых стран Европы. Вслед за крахом ЖКХ разрушаются дома, построенные при Хрущеве и Брежневе

Нормативные сроки эксплуатации массовых серий домов в стране заканчиваются, и если не начать их обновление, то «произойдет массовое разрушение жилого фонда», заявил в интервью «Ведомостям» курирующий строительство вице-премьер Марат Хуснуллин.

По его словам, в этом смысле первостепенным становится вопрос безопасности. «Хрущевки», которые строились в 1960-х благодаря закупленному за рубежом оборудованию, изначально рассчитывались на 50 лет службы, затем срок продлили до 70 лет.

«Теперь их срок заканчивается», — констатировал Хуснуллин.

Износ жилищной инфраструктуры уже привел к череде из сотни коммунальных аварий, которая охватила Россию зимой 2024 года, а затем повторилась в 2025 году.

Вслед за сетями ЖКХ разрушаются и сами дома

Только за последние несколько недель в России рухнули подъезд ветхого жилого дома в Астрахани (три человека пострадали), часть трехэтажного административного здания в Екатеринбурге, пятиэтажка в Уфе, перекрытия в жилом доме на Невском проспекте Санкт-Петербурга и общежитие техникума в Чите.

В план национальных проектов до 2030 года Кремль включил увеличение жилищного строительства до рекордных 120 млн кв. метров в год. Однако по факту объемы строек падают — на 19% в прошлом году, до 90 млн кв. метров.

Строительная отрасль получила «очень серьезный финансовый удар», объясняет Хуснуллин: ЦБ резко поднял ключевую ставку, чтобы затормозить инфляцию, что привело к «фактической отмене ипотеки».

«Потом стали вводить ограничения на льготную, добавилась ставка и ужесточились требования к банкам и заемщикам», — перечислил вице-премьер.

В результате, по его оценкам, каждый пятый застройщик находится под риском банкротства, а если ситуация в экономике не изменится, эта доля вырастет до 30%. А гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов говорил о 20-25% застройщиков с «высокими финансовыми рисками», и это в основном малые региональные компании.

В последние годы в России строилось около 100 млн кв. метров жилья ежегодно. Однако обеспеченность жильем составляет всего около 30 кв. метров на человека.

«Для понимания: в Восточной Европе 35 кв. м — и это в самых отсталых странах. В прогрессивных странах, которые давно стройкой занимаются, 45–50 кв. метров на человека, в Америке — свыше 60 кв. метров, в Китае — 41 кв. метр», — привел статистику Хуснуллин.

Переезжать в новое жилье россияне не спешат: продажи квартир упали почти на четверть

За семь месяцев застройщики реализовали 259 тыс. квартир в новостройках — это на 23% меньше, чем в январе-июле 2024 г., отчитался «Дом.рф». Квартиры стали немного больше и дороже, поэтому в квадратных метрах и деньгах падение меньше: 22% и 13%, соответственно, или 12,3 млн кв. м и 2,5 трлн руб.

В годовом выражении падение замедляется: по итогам полугодия оно было 26% в площади и 16% в деньгах. Из базы сравнения вышел пиковый июнь 2024 г., когда в последний месяц действия безадресной льготной ипотеки было продано 3,6 млн кв. м квартир. В июле продажи даже выросли: за месяц продано 1,9 млн кв. м жилья против 1,8 млн в июле 2024 г. (+6%). Однако появилась другая проблема.

«На фоне охлаждения спроса соотношение распроданности и стройготовности на рынке новостроек снизилось до 70% на 1 августа», – констатирует «Дом.рф». С начала года оно уменьшилось на 7 процентных пунктов (п.п.).

Это один из ключевых показателей состояния отрасли. Аналитики банка «Дом.рф» называли нормальным значение 70-80%: «Такое соотношение позволяет полностью погасить проектное финансирование после ввода дома и раскрытия счетов эскроу, а также минимизировать стоимость ПФ в период строительства».

Те дома, что строятся сейчас, в июле были распроданы на 32%, из них те, что должны быть сданы в этом году, – на 58%. Из строящихся 118,4 млн кв. м почти 7% планируются к вводу в 2029-2030 гг.

Но показатель ухудшается. Кроме того, средняя температура по больнице обманчива. Например, сейчас в Москве и области соотношение 88%, в Центральном округе – 81%, а в Южном – 58%, в том числе Краснодарском крае, одном из крупнейших по объему строительства в стране, – всего 43%.

Основной реакцией строителей на снижение спроса стало сокращение запусков новых проектов, констатирует «Дом.рф». По его данным, за семь месяцев их объем снизился на 19% в годовом выражении, запущено 21,2 млн кв. м жилья в новостройках (26,1 млн кв. м в январе-июле 2024 г.).

В условиях недоступности рыночной ипотеки в этом году альтернативным механизмом продаж стали рассрочки, продолжает госкомпания. Она оценивала объем задолженности населения по рассрочкам в 1,2 трлн руб. по итогам полугодия. Пока россияне исправно исполняют обязательства по ним, отмечает «Дом.рф», называя рассрочки «временным механизмом поддержки продаж». Из-за обилия рассрочек покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу снизилось до 74%, отмечает «Дом.рф», добавляя, что «без рассрочек, по нашей оценке, снижение было бы больше — до примерно 60—65%».