Конец льготной ипотеке. Минфин выступил с радикальным требованием

Министерство финансов намерено существенным образом скорректировать программу льготной ипотеки, поскольку она перестала выполнять свою социальную функцию. С таким заявлением выступил заместитель Силуанова Иван Чебесков.

По словам представителя финансового ведомства в настоящий момент льготная ипотека занимает порядка 80-90% первичного рынка, а когда рынок практически полностью состоит из льготных программ, то они перестают выполнять свою социальную функцию. В планах Минфина снизить долю льготной ипотеки до 50%. Помимо этого, на субсидирование процентной ставки уходит достаточно много бюджетных ресурсов.

Здесь с Минфином сложно не согласиться. Действительно, льготная ипотека не выполняет свою социальную функцию. Вопрос ведь не только в том, сколько строить, а как строить.

Льготная ипотека, напомню, была введена в 2020 году в качестве одного из инструментов поддержки экономики в кризис. Действительно, строительная отрасль создает в экономике значительный мультипликативный эффект, позволяя поддержать другие сектора. И в 2020 году свою задачу программа льготной ипотеки полностью решила. Однако затем ситуация стала развиваться совсем по другому сценарию.

Главный вывод, который можно сделать сейчас — льготная ипотека не просто утратила свою социальную функцию, но и нисколько не помогает гражданам приобретать жилье по более комфортной цене. Так, за четыре года стоимость одного квадратного метра в новостройке в 20 самых крупных с точки зрения объемов возводимого жилья выросла в среднем на 93%!

При таком росте льготная ипотека даже под 2-3% не перекроет дополнительные расходы граждан на жилье. Однако необходимо отдавать отчет, что большинство граждан вряд ли смотрят динамику цен, в то время, как программа льготной ипотеки кажется им выгодной и которой непременно нужно воспользоваться.

В результате сейчас мы пришли к ситуации, когда на рынке недвижимости, действительно, надувается пузырь. В этом году порядка 35-40% от общего объема возведенных площадей не распроданы. Уже сейчас поддерживать объемы строительства становится сложно. Невозможность этого приведет к банкротству застройщиков средней руки, в то время, как крупные компании кризис переживут. Следствием этого будет монополизация рынка.

Впрочем, застройщики уже являются главными бенефициарами льготной ипотеки. Даже в случае банкротства прибыль за эти годы заработана огромная.

В общем, итог действующей программы льготной ипотеки является не самым радостным. Изначальная задача поддержки экономики в кризис и поддержки строительной отрасли в частности была решена ещё в 2020-2021 годах. После этого девелоперы, видя объемы выдаваемых ипотечных кредитов, начали повышать цены, получая сверхприбыль. Строились при этом, преимущественно, человейники, где средняя площадь одной квартиры составляет около 45 кв метров, что наносит сокрушительный удар по демографии и психологическому состоянию общества.

Если не предпринимать мер, то завершится все это предсказуемо — пузырь лопнет, строительная отрасль погрузится в затяжной кризис. Это автоматически ударит по всей экономике. Платить за всё, разумеется, придется из бюджета. Поэтому Минфин не зря бьет тревогу, опасения ведомства Силуанова вполне оправданы.

Другой вопрос — что необходимо делать? Просто взять и отменить программу льготной ипотеки было бы самым простым, но мало эффективным решением. Необходимо перераспределять ресурсы в пользу тех секторов строительной отрасли, которые в них нуждаются, и где есть потенциал.

Сейчас правительство пытается сдувать пузырь через ужесточение правил выдачи ипотеки. Например, повышен минимальный размер первого взноса с 15% до 20%, а также уменьшен на 0,5% максимальный размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготной ипотеки.

Меры правильные, но, повторю, не слишком эффективные.

Необходимо перераспределять ресурсы от строительства человейников в пользу ИЖС, одновременно контролируя стоимость возводимого жилья. Чтобы не допустить ту ситуацию, которая сложилась на рынке новостроек.

Потенциал ИЖС огромный. Более 70% граждан хотели бы жить в собственном доме. 19,7 млн семей хотели бы жить в своем доме, будь у них такая возможность. По итогам прошлого года доля ИЖС в общем объеме возведенного жилья составила 55%. И это при том, что различные льготные программы на частное строительство пока что ещё не так развиты, как на МКД.

Только за первые 6 месяцев 2023 года количество выданных ипотечных кредитов на ИЖС составило 37,2 тыс единиц. При том, что по итогам всего 2022 года это значения равнялось 32,8 тыс, а в 2021 году — 10,3 тыс. Потенциал ипотечного кредитования в ИЖС составляет 50% от общего количества (сейчас — только 10%). Это около 150 тыс единиц в год.

Помимо ИЖС в целом необходимо перераспределить ресурсы в пользу других программ. Например, месяц назад Минсельхоз приостановил программу сельской ипотеки (ставка от 0,1% до 3%) в связи с повышением Центробанком ключевой ставки. На сельскую ипотеку стало банально не хватать денег.

Финансовые ресурсы также необходимо направить на строительство транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры под ИЖС, ведь именно этот вопрос является препятствием для граждан при определении своего места жительства.

Таким образом, решить проблему, развивающуюся на рынке недвижимости, можно. И сделать это необходимо так, чтобы удовлетворить запрос граждан, а не сугубо поддержать застройщиков. Населению необходимо дать выбор — где им жить, а не загонять в минимальную площадь МКД, на что ипотека берется от безысходности. И возможности для всего этого у государства есть.