Не Москва: Новосибирск и Ростов-на-Дону возглавили рейтинг городов для покупки жилья под аренду

Доходность выше 6% годовых: где вторичка окупается быстрее, чем в столицах

Вложения в квартиры под сдачу перестали быть прерогативой Москвы и Петербурга. Аналитики «Яндекс Недвижимости» и «Яндекс Аренды» по запросу «РБК Недвижимости» подсчитали, где сейчас выгоднее покупать жильё, чтобы отбить его за счёт долгосрочной аренды. Итог получился неожиданным: обе столицы в десятку лучших не попали вовсе.

Лидером по вторичному рынку стал Новосибирск. Индекс привлекательности города — 72,84. Потенциальная доходность от сдачи в аренду здесь достигает 6,49% годовых. Для сравнения: в Петербурге этот показатель остановился на отметке 3,53%. Разница почти вдвое.

Средняя квартира в Новосибирске обойдётся в 6,5 млн рублей. Аренда такой — около 35 тысяч в месяц. Цифры сопоставимы с московскими спальными районами, но только не по цене квадратного метра.

Следом за Новосибирском идут Екатеринбург с индексом 72,36 и Пермь — 70,75. Замыкают десятку ещё несколько городов-миллионников, но уже с заметным отрывом.

Методика расчёта простая, но показательная. Потенциальная доходность от годовой аренды весит в индексе 40%. Динамика стоимости квадратного метра — ещё 25%. Средняя цена квартиры — 20%. Оставшиеся 15% — это спрос на долгосрочный наём. Данные сравнивали за первое полугодие 2025 и 2026 годов.

Новостройки: Ростов обходит всех

С первичным рынком картина иная. Здесь пальму первенства удерживает Ростов-на-Дону — индекс 75,49. Новосибирск, который так хорош на вторичке, в этой категории уступил.

Квартира в новостройке в Ростове стоит в среднем 8,4 млн рублей. Арендная ставка — 30 тысяч в месяц. Казалось бы, дороже, чем в Новосибирске, а выгода меньше. Но аналитики учитывают не только текущие цифры, но и темпы роста цен на первичку.

В десятку по новостройкам также вошли Калининград (69,22) и Волгоград (66,46). Петербург с индексом 65,51 остался за пределами первой пятёрки. Москвы в списке нет вообще.

И вот тут самое интересное. Рынок аренды в регионах растёт быстрее, чем в столицах. Причины банальны: люди уезжают из дорогих городов, а арендные ставки в миллионниках подтягиваются к уровню, при котором покупка квартиры под сдачу начинает иметь смысл.

Через полгода эта тенденция может усилиться. Если ключевая ставка останется высокой, ипотека для покупателей жилья под собственные нужды станет ещё менее доступной. Спрос на аренду продолжит расти, а вместе с ним — и доходность для тех, кто успел вложиться.

Впрочем, эксперты советуют не смотреть только на цифры доходности. Важна ликвидность. Квартиру в Новосибирске или Ростове при желании можно продать за пару месяцев. А вот с недвижимостью в небольших городах из второй десятки рейтинга такой номер может не пройти.