Мишустин принял главное решение: Конец эпохи человейников

В скором времени в России станет одной проблемой меньше. Несколько лет развилась и набрала темп тенденция застраивания наших пространств урoдливыми многоэтажками, которые не просто портили облик городов, но и существенным образом ухудшали жилищные условия граждан.

Да, именно ухудшали, несмотря на вроде бы новые возведенные квадратные метры. Приведу только несколько аргументов из множества.

Во-первых, в номинальном выражении цены на квартиры (на кв метр) за последние три года в среднем по России выросли практически на 100%! Да, это среднее значение по стране. Где-то, как в Краснодарском крае, Ростовской области, Татарстане и т.д. значение превысило 100%, а где-то, как, например, в Удмуртии или Башкирии, составило «всего лишь» около 50%. Выросли хотя бы в номинальном выражении реальные доходы граждан на столько за последние три года? Ответ, думаю, можно не давать. Следовательно, даже несмотря на программы льготной ипотеки, доступность жилья снизилась.

Во-вторых, резкий рост стоимости квадратного метра привел к логичной тенденции по снижению средней площади квартир в новостройках. По итогам прошлого года средняя площадь составила всего лишь 45 квадратных метров. То есть, теперь граждане покупают эти 45 квадратных метров за те же деньги, за которые ранее могли взять 65-80 метров. И это разве можно назвать улучшением жилищных условий?

В-третьих, 30-40-50-этажные человейники не являются комфортным жильем в средне и долгосрочной перспективе. Да, это неплохой вариант для краткосрочной аренды квартиры, но постоянная жизнь в каменных джунглях, кишащих толпами людей, негативно сказывается на морально-психологическом состоянии граждан. Усиливаются апатия и безразличие.

Фактически граждане, которые хотят приобрести недвижимость, не имеют выбора. Из «нормального» предложения — только квартира в 40-этажном доме. Поэтому говорить, что спрос на человейники — некая «рыночная» история, конечно, нельзя. Этот «рынок» создан искусственно, а граждане поставлены в положение безысходности.

Я искренне не понимаю, для чего необходимо массово возводить эти самые человейники. Да, частично это можно обосновать для крупных мегаполисов, хотя на этот счет у меня есть отдельное мнение (интенсивное развитие пригородов), но когда речь идет о городах с населением до 500 тысяч человек (а в некоторых случаях — до 1 млн), возникает полное непонимание. Зачастую, когда въезжаешь даже в столицу субъекта, на его окраинах стоят 30-40-этажные «жилые дома», вокруг — голое поле. Казалось, имеется отличная возможность развивать «малоэтажку», но нет.

Впрочем, непонимание имеется с точки зрения государственной политики, а вот если рассматривать со стороны бизнес-процессов, то все становится логичным. Льготная ипотека создала ажиотажный спрос, девелоперам строить инфраструктуру под несколько 40-этажных домов дешевле, цены можно увеличивать и, следовательно, получать сверхприбыли.

Многие в этой ситуации ругают застройщиков за их жадность. С этим я не до конца соглашусь. Компании работают в тех условиях, которые им создает государство. А максимальное извлечение прибыли — цель любой коммерческой фирмы. Поэтому в первую очередь по этой проблеме, как и по другим, необходимо задавать вопросы профильным министерствам и ведомствам.

Впрочем, сейчас можно сказать с уверенностью: в правительстве проблема полностью осознана, а соответствующие решения приняты. Здесь же добавлю, что ошибки характерны для любой работы, главное — их замечать и вовремя исправлять. История с массовой застройкой городов человейниками длится не так давно — с 2020 года, когда была принята программа льготной ипотеки. Раньше МКД на десятки этажей, конечно, тоже строились, но это не была столь массовая история.

В общем, проблему не запустили. И сейчас принимаются новые решения, которые в корне изменят жилищную политику. Так, Михаил Мишустин поручил уже до 1 декабря оформить предложения по новым мерам поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС):

Минстрою, Минтрансу, Минэкономразвития, Минфину и Минпромторгу совместно с «Дом.РФ» необходимо к 1 декабря 2023 года представить предложения по доработке инициативы социально-экономического развития «Мой частный дом», предусмотрев дополнительные меры поддержки индивидуального жилищного строительства

В рамках регулирования градостроительной деятельности Минстрою, Минтрансу, Минэкономразвития совместно с заинтересованными федеральными и региональными органами власти организовать работу по пересмотру региональных нормативов градостроительного проектирования. Цель – привести такие нормативы в соответствие с уровнем потребности граждан в социальной и транспортной инфраструктуре. Эта работа должна быть выполнена к 1 марта 2024 года

Отдельно отмечу, что реализация программ поддержки ИЖС планируется на ближайшую трехлетку, и именно исходя из этого срока заранее предусматривается необходимый бюджет. Далее программа будет продлеваться и актуализироваться.

О чем идет речь? Возвращаюсь к началу данного материала. Стимулируя льготной ипотекой строительство человейников, гражданам по факту не оставили выбора. Строить индивидуальное жилье в нынешних условиях могут только энтузиасты, которых, кстати говоря, у нас много. Однако технические нормы ИЖС сильно зарегулированы, на него не распространяются льготные программы, а найти готовый дом «под ключ» очень сложно.

Сейчас правительство распространяет все условия, которые действуют на покупку квартиры в новостройке, и на частные дома. Фактически создается рынок индивидуального жилищного строительства, в котором будут участвовать как крупные девелоперы, так и банки, предоставляющие ипотеку.

Что касается ипотечных программ, то льготная ипотека была введена только в прошлом году. Однако мы уже имеем соответствующий результат. Так, если в 2021 году на ИЖС было выдано 10,3 тыс кредитов, то по итогам 2022 года эта цифра выросла втрое до 32,8 тысяч. А только по итогам первых шести месяцев 2023 года цифра уже составила 37,2 тысяч ипотечных кредитов! Потенциал оценивается до 150 тысяч ежегодно. С помощью ипотеки должен строиться каждый второй частный дом.

Теперь поделюсь данными социологических опросов, которых нет в СМИ (во всяком случае, я не нашел), но которые имеются в профильных министерствах и ведомствах. Так, из 35,2 млн семей, проживающих сейчас в квартирах, более половины (56%) или же 19,7 млн семей хотели бы переехать в свой дом. Но не имеют соответствующей возможности. Поэтому сейчас задачей правительства является эту возможность предоставить.

Отдельно отмечу следующее. Всемирный русский народный собор (ВРНС), членом экспертного совета которого является автор этих строк, на протяжении нескольких лет ведет работу по развитию индивидуального жилищного строительства. За это время был проделан большой труд по донесению до органов исполнительной власти необходимость отказа от возведения человейников и изменению приоритетов градостроительной политики в пользу ИЖС. Работа шла как с представителями губернаторского корпуса, так и с федеральными министерствами.

Министерство строительства и ЖКХ непосредственно на уровне главы ведомства Ирека Файзуллина полностью поддерживает это направление и, как видим, принимает меры для разворачивания строительного тренда. Завтра в Минстрое в рамках XXV Всемирного русского народного собора состоится очередное совещание на тему развития ИЖС и изменения вектора пространственного развития страны. Уверен, по его итогам будут приняты новые решения.

В конце отмечу следующее. Вся история про развитие ИЖС и избавление России от человейников — не только непосредственно про жилье, хотя и это очень важно. В первую очередь данная проблема касается нашей демографии. В 45 квадратных метрах семье непросто воспитать даже одного ребенка, в то время, как наши пространства позволяют предоставить гражданам столько жилой площади, сколько необходимо. А, согласно социальным исследованиям, недостаточность жилой площади является одним из главных препятствующих факторов для появления многодетных семей.

Поэтому при разворачивании строительного тренда от МКД к ИЖС необходимо также предусматривать социальные программы, стимулирующие рождение детей. Например, списание части ипотеки за каждого рожденного ребенка, начиная со второго. И ВРНС такую работу проводит. Уверен, что как и в случае непосредственно с ИЖС, здесь также будет результат.