Российский рынок жилья ожидают серьезные испытания в начале следующего года. Правительство рассматривает возможность кардинального реформирования одной из самых популярных льготных программ – «Семейной ипотеки». Вместо единой ставки в 6% для всех категорий заемщиков может быть введена градация в зависимости от количества детей в семье. Это предложение уже вызвало активную дискуссию среди экспертов, которые предупреждают о возможных негативных последствиях для всей отрасли.

Значимость предстоящих изменений сложно переоценить. По данным «ДОМ.РФ», за первые семь месяцев 2025 года на «Семейную ипотеку» пришлось 89% всех льготных ипотечных кредитов, выданных за аналогичный период. Программа стала ключевым инструментом поддержки как покупателей жилья, так и строительной отрасли в целом.

Суть предлагаемых изменений: три ставки вместо одной

Основное изменение касается размера процентной ставки. Согласно обсуждаемому варианту, единая ставка в 6% будет заменена на дифференцированную систему. Для семей с одним ребенком предлагается установить ставку на уровне 12%, с двумя детьми – сохранить текущие 6%, а для многодетных семей – снизить до 4%.

Такой подход, по мнению инициаторов реформы, позволит сделать государственную поддержку более адресной и усилить ее демографический эффект. Основная помощь будет направлена именно на те категории граждан, которые вносят наибольший вклад в повышение рождаемости.

Экспертное мнение: предупреждение о возможных рисках

Экономист Герман Ткаченко выразил серьезные опасения относительно последствий планируемых изменений. Эксперт признает логику правительства в стремлении стимулировать рождаемость, но указывает на потенциальные негативные эффекты для рынка.

Позицию правительства можно понять. Необходимо стимулировать рост рождаемости. Больше детей – ниже ставка, что означает усиленную государственную поддержку. Однако, установление ставки в 12% для семей с одним ребенком представляет собой серьезную проблему

Ткаченко обращает внимание на демографию основных получателей льготной ипотеки. По его оценкам, основную долю участников программы составляют семьи с одним или двумя детьми. Именно эти категории будут наиболее чувствительны к повышению ставки.

Основную долю получателей льготной ипотеки составляют семьи с одним или двумя детьми. При ставке 12% первые, вероятно, откажутся от участия в программе. К ним также стоит отнести семьи, которые планируют пополнение в будущем. 12% – это ощутимая разница, особенно в сравнении с действующей ставкой в 6%. Это значительное увеличение нагрузки на семейный бюджет

Влияние на рынок недвижимости: цепная реакция

Эксперт предупреждает о возможной цепной реакции, которая может затронуть все секторы рынка жилья. Сокращение числа потенциальных покупателей способно привести к значительному снижению спроса на новостройки.

Особую озабоченность вызывает судьба застройщиков, которые за последние годы адаптировали свои бизнес-модели под условия льготного кредитования. Резкое сокращение покупательской способности может поставить многих из них в сложное финансовое положение.

В случае принятия варианта с дифференцированными ставками возникает риск полного прекращения действия льготной ипотеки, что может негативно сказаться на застройщиках и привести к дестабилизации всего рынка недвижимости

Ситуация осложняется тем, что семейная ипотека стала драйвером рынка в условиях высоких ключевых ставок. Потеря этого инструмента поддержки может вызвать значительную коррекцию цен и объемов строительства.

Баланс интересов: поиск оптимального решения

Аналитики отмечают, что правительство стоит перед сложным выбором. С одной стороны, необходимо оптимизировать бюджетные расходы и сделать поддержку более эффективной с демографической точки зрения. С другой – важно не допустить обрушения одного из ключевых секторов экономики.

Возможно, компромиссным решением могло бы стать более плавное изменение ставок или введение переходного периода для адаптации рынка. Также обсуждается вариант сохранения льготных условий для тех, кто уже подал заявки на ипотеку.

Окончательное решение пока не принято, и дискуссия между министерствами продолжается. Ясно одно: реформа семейной ипотеки станет одним из самых значимых событий на рынке недвижимости в 2026 году, и ее последствия будут ощущаться всеми участниками рынка.