Квартира мечты или кошмар: как не превратить ипотеку в кабалу
data-testid=»article-title» class=»content—article-render__title-1g content—article-render__withIcons-3E» itemProp=»headline»>Квартира мечты или кошмар: как не превратить ипотеку в кабалуВчераВчера8 минОглавление
Показать ещё
Приобретение жилья – это не только выбор объекта, но и правильной стратегии для оптимизации затрат. Какие существуют пути покупки недвижимости и как использовать семейную ипотеку с максимальной выгодой, специально для АБН24 рассказали эксперты.
На рынке сегодня существуют различные программы, которые могут помочь решить жилищный вопрос, в том числе семейная ипотека и государственная поддержка. Однако важно понимать, на какие условия действительно стоит обратить внимание, а какие могут привести к лишним тратам.
Семейная ипотека под 6%: кому доступно и в чем подвох
«Вы ожидаете первенца и вам необходимо решить квартирный вопрос. В данный момент, если у вас нет полной суммы для оплаты приобретаемого жилья, можно воспользоваться определенными программами. У некоторых застройщиков такая возможность есть. Заключается договор участия в долевом строительстве, и застройщик предоставляет условия для получения семейной ипотеки. Когда у вас появляется ребенок, вы получаете право на ипотеку под 6% годовых. До его рождения вы платите стандартную процентную ставку, а после переходите на льготу», — поделился эксперт по городской и загородной недвижимости Владимир Шмелев.
Однако важное условие – предложение должно быть без удорожания объекта. Если стоимость жилья увеличится, а удорожание может составлять миллионы рублей, то вся выгода от таких условий теряется. Выбор также будет ограничен – в Москве подобных предложений немного, в Подмосковье их будет больше.
Кроме того, важно учитывать, что пока ребенок не родился, сложно получить ипотеку на выгодных условиях. Некоторые используют альтернативный вариант – привлекают созаемщика, который уже имеет ребенка, рожденного после 2018 года. В таком случае можно оформить займ под 6%. Однако этот способ несет риски, так как часть собственности придется оформить на созаемщика, что не всегда безопасно.
«Также у застройщиков есть предложения с рассрочкой. Можно оформить рассрочку, а затем перейти на ипотеку, но нужно внимательно изучить условия договора. Рассрочка, как правило, предоставляется на короткий срок – от года до трех лет. Важно учитывать, что невозможно с 100% вероятностью предсказать, какие льготные программы будут действовать через несколько месяцев, когда родится ребенок. Они могут измениться, а одобрение ипотеки не является гарантированным», — подчеркнул Шмелев.
Недавно в Госдуму была внесена инициатива, по которой предусматривается частичное или полное погашение ипотеки государством для семей с детьми. Под программу могут попасть несколько категорий граждан, в том числе молодые семьи. Законопроект сейчас находится на рассмотрении, а его ориентировочная дата вступления в силу – 1 января 2026 года.
Реальна ли ипотека с доходом 100 тыс. рублей
Фото: pxhere.com Фото: pxhere.com
1. Входные данные (на примере Тюменской, Красноярской, Ростовской и Самарской областей):
— Доход семьи: 100 тыс. рублей (работает один родитель)
— Первоначальный взнос: 1 млн рублей
— Стоимость квартиры: 7 млн рублей (средняя цена в городах за 2-комнатную)
— Ставка по ипотеке: 12% (реалистичная ставка в 2024-2025 гг.)
— Срок ипотеки: 25 лет
— Платеж по ипотеке: 50 тыс. рублей
2. Расходы семьи без учета ипотеки
— Коммуналка (вода, свет, газ, интернет): ~10 тыс. рублей
— Продукты (3 человека, минимум): ~40 тыс. рублей
— Транспорт (общественный или авто): ~10 тыс. рублей
— Одежда, хоз. нужды, лекарства: ~10 тыс. рублей
— Детские расходы (садик, кружки, игрушки и т. д.): ~15 тыс. рублей
Итого: 85 тыс. рублей без учета ипотеки.
3. Что происходит при ипотеке?
Добавляем платеж 50 тыс. рублей → общие расходы = 135 тыс. рублей
Доход 100 тыс. рублей → минус 35 тыс. рублей в месяц
Либо нужно зарабатывать на 35 тыс. рублей больше, либо семья уходит в долги.
«Семья с таким доходом и ежемесячным ипотечным платежом сталкивается с нехваткой средств на повседневные нужды, поскольку ежемесячные расходы с учетом ипотеки будут составлять примерно 135 тыс. рублей. Это означает, что семья теряет 35 тыс. рублей в месяц, что значительно превышает безопасную долговую нагрузку для большинства семей, особенно при учете дополнительных расходов на ребенка и бытовые нужды», — пояснила главный бухгалтер Марина Васильева.
4. Что будет с рождением второго ребенка?
— Доход падает, так как мать остается в декрете.
— Расходы растут:
— Больше денег на питание.
— Увеличиваются затраты на медицину, одежду.
— Возможно, нужна большая квартира (тесно в 2-комнатной).
— Няню не взять – денег нет.
«В такой ситуации семья сталкивается с финансовыми трудностями, так как расходы значительно увеличиваются, а доходы остаются прежними», — добавила эксперт.
5. Почему это нереально?
— Медианный доход в России: ~50 тыс. рублей (даже меньше 100 тыс.)
— Медианная цена 2-комнатной в городе: 7-12 млн рублей
— Первоначальный взнос 1-1,5 млн рублей для большинства семей недоступен.
— Одно- или двухкомнатные квартиры в новостройках уже нереально купить при доходе ниже 150 тыс. рублей на семью.
«Семья с доходом менее 100 тыс. рублей в мегаполисе или региональном центре сталкивается с тремя основными вариантами: съем жилья в аренду и жизнь в условиях ограниченных финансовых возможностей, погружение в долговую яму, что ведет к экономии на всем, включая базовые нужды или же переезд в регионы, где жилье дешевле, но и заработки значительно ниже», — заключила бухгалтер.
Для большинства семей в России с медианным доходом ипотечное кредитование в крупных городах и региональных центрах становится нереальным. В условиях разрыва между доходами и ценами на недвижимость, значительная часть населения вынуждена либо ограничивать свои жилищные условия, либо обращаться к долговым механизмам.
«Здесь важно учитывать, что инфляция продолжает расти, а цены на жилье вряд ли существенно снизятся. Со временем приобретение квартиры станет только сложнее. Ежемесячный платеж в 50 тыс. рублей при доходе в 100 тыс. – это предельно допустимая нагрузка на бюджет, и, кроме того, важно, чтобы банк одобрил кредит. Это пограничное значение, но, если кредитная история в порядке, одобрение возможно», — прокомментировал Шмелев.
Покупка недвижимости: выгодные стратегии и скрытые риски
Фото: stock.adobe Фото: stock.adobe
Витринные цены, которые сейчас отображаются на агрегаторах – это та стоимость, по которой действительно забирают объекты. Если раньше скидки были 3-4%, сейчас они доходят до 7-8%.
«Второй момент: если смотреть по регионам, то, безусловно, семьям, у которых нет вторичного жилья, которое можно продать для первоначального взноса по ипотеке, сложнее. Особенно если у них только официальный медианный доход. Но в регионах недвижимость существенно дешевле, чем в столичном», — поделился доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Петр Арефьев.
Эксперт добавил, что пока действует безлимитная семейная ипотека под 6%, ей стоит пользоваться, потому что рубль обесценивается, а номинальные доходы растут. Выплачивать ее придется не 20 лет, как стандартную, а 5-6. Со временем ежемесячный платеж уже не будет казаться таким критичным, как в первые 2-3 года. Однако стоит отметить, что приобрести жилье по этой программе можно только у застройщика (юрлица), а вторичный рынок не подходит. В таком случае лучше выбирать квартиру уже с отделкой, так как выплачивать ипотеку и одновременно делать ремонт будет сложно.
«Какие здесь возможны решения. Основной вариант – искать дополнительный источник дохода, чтобы уверенно оплачивать ипотеку. При текущем доходе альтернативных вариантов решения жилищного вопроса не так много. Хорошо, что программа семейной ипотеки пока действует, но если речь идет о регионах, где жилье дешевле (например, в Заполярном, Мурманская область, где можно купить квартиру за полмиллиона), то ситуация может быть проще. Однако в крупных городах единственным вариантом остается увеличение дохода», — подчеркнул Шмелев.
Существует вариант с маткапиталом. В этом случае можно воспользоваться семейной ипотекой под 6% и использовать его как первоначальный взнос. Однако при использовании средств на покупку жилья в случае переезда продать такую квартиру будет сложнее. Дети должны быть наделены долями в собственности, а продажа возможна только с разрешения органов опеки, которое выдается при условии одновременной покупки другого жилья.
«Это рабочий вариант, но стоит учитывать, что такие квартиры менее конкурентоспособны на рынке. Покупатели часто отдают предпочтение объектам без подобных ограничений, так как процесс продажи может занять больше времени. При проверке таких сделок важно тщательно анализировать историю перехода прав, юридическую чистоту объекта и убедиться, что приобретаемое жилье для несовершеннолетних не несет рисков оспаривания», — дополнил эксперт по недвижимости.
Если покупатель рассматривает две схожие квартиры, но в одной собственник взрослый, а в другой есть доля несовершеннолетних, то, при прочих равных, он скорее выберет более простую сделку без дополнительных юридических сложностей.
«Еще один вариант – купить две студии, оформив одну на жену, а вторую на мужа, чтобы каждый из супругов был основным заемщиком. Однако здесь нужно учитывать множество факторов. Аренда, безусловно, может быть эффективным инструментом. Однако, начиная с середины декабря, наблюдается значительное снижение спроса на этом рынке. Сейчас объекты дольше ищут своих нанимателей, и есть вероятность переизбытка предложений. Уже зафиксировано снижение стоимости аренды на 15%, а дальнейшая динамика пока неясна», — поделился Владимир Шмелев.
Покупать или не покупать, вот в чем вопрос
Фото: prostooleh © freepik.com Фото: prostooleh © freepik.com
Практика показывает, что откладывать решение жилищного вопроса не всегда разумно. Чем дольше ожидание, тем выше может стать стоимость объекта, а значит, купить квартиру будет сложнее. В 2018 году многие эксперты прогнозировали спад цен и утверждали, что квартиры будут никому не нужны даже за миллион рублей. Однако реальность оказалась совершенно иной – недвижимость значительно подорожала. В 1998 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 10–15 тыс. долларов. Сравнивая эти цифры с текущими ценами, становится очевидно, что стоимость жилья постоянно растет.
Васильева обратила внимание, что помочь в накоплении средств может рационализация расходов. Кроме того, россияне могут взять на вооружение планирование семейного бюджета. Арефьев, в свою очередь, указал на возможность сохранения средств на депозитах, доходы по которым могут сыграть значительную роль в сборе средств.
Ставка 6% по семейной ипотеке сейчас достаточно умеренный показатель. А если в будущем появятся более выгодные условия, всегда можно рефинансировать кредит. При росте цен на недвижимость переплата по процентам компенсируется увеличением стоимости самого объекта. С этой точки зрения покупка жилья сейчас – это инвестиция, которая со временем только увеличит свою ценность.