Строите дом с маткапиталом? В чем подвох и можно ли потерять средства

data-testid=»article-title» class=»content—article-render__title-1g content—article-render__withIcons-3E» itemProp=»headline»>Строите дом с маткапиталом? В чем подвох и можно ли потерять средстваСегодняСегодня7 мин Фото: ru.freepik.com Фото: ru.freepik.com

С 1 марта 2025 года появилась возможность использовать средства материнского капитала для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС) через договор подряда с применением эскроу-счетов. Ранее также допускалось направление этих средств на ИЖС, однако процедура была сложной и требовала предоставления доказательств целевого использования денег.

Новая схема с эскроу-счетами делает процесс более прозрачным и безопасным для всех участников сделки.

О том, как она работает и какие преимущества даёт заемщикам, в интервью Пруфы.рф рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Что изменилось для заемщиков с 1 марта 2025 года?

– Начнём с того, что механизм эскроу эффективно работает в стране с 2019 года. Он защитил рядовых дольшиков, которые раньше теряли вложенные в строительство квартир деньги. В 2025 году большинство ипотечных сделок с квартирами (в том числе с материнским капиталом) в новостройках происходит через защищённые законом специальные эскроу-счета.

Пока идёт строительство, девелопер не вправе распоряжаться деньгами на таких счётах покупателей его квартир. Подчеркнём, свои деньги покупатель переводит не на расчётный счёт продавца квадратных метров, а на специальные, защищённые законом.

По сути для застройщика деньги на эскроу-счёте заблокированы банком до момента сдачи объекта и перехода в собственность покупателю. Он строит дом на собственные деньги или на кредит, взятый в банке в рамках проектного финансирования. При этом вложения граждан-дольщиков (а также заёмщиков) на счетах эскроу застрахованы на 10 млн рублей, что намного больше, чем страховки по банковским вкладам (1,4 млн рублей). Риск потерять деньги, если застройщик обанкротится или сорвёт сроки строительства, сводится к минимуму.

Но надо сказать, что в отличие от многоквартирного строительства, сегмент частного домостроения до недавнего времени находился практически в серой зоне за периметром ФЗ-214. Люди, которые обращались к подрядчику, рассчитывались с ним на свой страх и риск, переводя деньги не на защищённые эскроу-счёта.

С 1 марта механизм эскроу власти распространили на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам строительного подряда (основание – Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»). Нормы 186-ФЗ также разрешили использовать материнский капитал (МК) на ИЖС (ст.5 186-ФЗ).

По задумке властей, эскроу-счета в сегменте ИЖС защитят деньги всех российских семей, которые строят свои дома за счёт средств маткапитала. На наш взгляд, под защитой закона будут, прежде всего, люди. Ведь им гарантирована не только сохранность вложенных в стройку денег, но и возврат средств маткапитала в случае прекращения договора счета эскроу по вине подрядчика.

Напомним, ранее МК можно было использовать как для покупки индивидуального дома в том числе в ипотеку, так и для строительства. Причём ипотечный лидер Сбербанк стал первым, кто до запуска нового закона в 2024 году предложил ипотеку с эскроу на ИЖС. Кредитор разрешал использовать в этой схеме ПК, а в залог по кредиту брал только земельный участок – другого залога не требуется.

Однако в большинстве случаев покупатели с материнским капиталом перечисляли деньги напрямую на расчётные счета подрядчиков, а не на защищённые эскроу-счета. Случалось, что компания брала деньги, но не выполняла работу в срок, а иногда вообще банкротилась. В итоге из-за недобросовестных подрядчиков люди теряли и кредитные деньги и маткапитал.

Также важно знать ещё об одном законодательном изменении, которое вступило в силу в 2025 году. Теперь на деньги материнского сертификата можно купить дом (его часть) или таунхаус только при наличии заключения о том, что жилье признано пригодным для проживания. Для этого в местных администрациях созданы специальные комиссии. Они проверяют, соответствует ли недвижимость требованиям, предъявляемым к жилому помещению – наличие коммуникаций: вода, электричество, тепло, этажность (не выше трёх) и так далее.

Как направить маткапитал на строительство через эскроу?

– Для того, чтобы воспользоваться МК и построить свой дом с помощью эскроу, люди с материнским сертификатом должны обратиться к подрядчику, чтобы заключить договор подряда. Мы рекомендуем подбирать компанию среди компаний, аккредитованных будущим банком-кредитором. Как правило, банки кредитуют проверенных застройщиков в рамках проектного финансирования (то есть на всех этапах стройки). Это снижает риск недостроя и гарантирует людям возведения объекта в срок.

Для работы с МК подрядчик также должен иметь регистрацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). В его аккаунте на ЕИСЖС должна быть опубликована типовая проектная документация, в которой использованы домокомплекты отечественного производства. Информация о строительстве нового индивидуального дома должна быть внесена в ЕИСЖС.

Определившись с подрядчиком, человек обращается в банк. Если с учётом МК у него хватает денег на ИЖС, то он заключает с финансовой организацией договор на счёт эскроу. В случае, если требуется ипотека, дожидается одобрения заявки и только потом заключает договор эскроу, на который в дальнейшем поступят деньги маткапитала из Соцфонда (СФР). На этом спецсчёте деньги будут хранится всё время строительства, что стимулирует подрядчика, ведь он получит деньги только после регистрации права собственности заказчиком, то есть человеком с маткапиталом.

На третьем этапе владельцы материнских сертификатов идут в СФР с документами – договор подряда и договор счёта-эскроу (плюс ипотечный). Рассмотрев заявление, СФР переводит деньги в банк на эскроу-счёт гражданина.

В сложившейся практике переводы идут несколькими траншами. 30% после завершения фундамента, 30% за этап возведения стен и кровли, и финальные 40% после полного завершения строительства и подписания акта приема-передачи. Однако, по правилам Сбербанка оплата подрядчику производится единовременно, когда строительство завершено, что подтверждено документами.

Какие документы нужны для договора подряда и открытия эскроу-счета?

– Для оформления договора подряда, который банк считает договором-основанием на объект строительства, владельцу сертификата на материнский капитал потребуется паспорт гражданина РФ. Он нужен и для открытия эскроу счёта. Обратим внимание, что этот счёт используется для расчётов по договору подряда. Его заключают и подписывают три стороны – гражданин, подрядчик и кредитная организация. Если человек берёт ипотеку, то пакет документа пополнит ипотечный договор.

Если дом строится на собственном земельном участке, то банку необходимо предоставить свидетельство о праве собственности. Когда недвижимость достроена, она должен быть поставлен подрядчиком на кадастровый учёт.

Какую сумму из маткапитала можно направить на строительство дома?

– Размер МК ежегодно индексируется. В 2025 году он увеличился до 690,3 тысячи рублей за первого ребёнка. Если семья не воспользовалась льготой, положенной на первенца, и в семье родился второй ребёнок, то МК увеличится до 912,2 тысячи рублей. Все эти деньги или их часть по решению семьи можно направить на строительство дома с применением эскроу-счёта.

Скажем больше: если у людей родится третий ребёнок, то государство выделит им ещё 450 тысяч рублей для погашения ипотеки, в том числе, взятой на строительство дома. В отдельных регионах власти дополнительно стимулируют многодетных. Суммарная льгота на ипотеку достигает 1 млн рублей.

Есть ли минусы у эскроу-счетов?

– Обкатанный механизм эскроу-счетов, разумеется, имеет не только плюсы, защищая граждан-покупателей от недостроя и их деньги от банкроств и банков и застройщиков, но и минусы. Мы выделим несколько.

Во-первых, в схеме с эскроу, как ни крути, всегда больше бюрократии. Для покупателя – это трата сил и времени на согласование всех деталей сделки, обмен дополнительными документами.

Во-вторых, выход из серой зоны всегда приводит к увеличению расходов – дорожает процесс строительства, материалы. Как правило, застройщики перекладывают эти возросшие издержки на плечи людей, что отражается на конечной стоимости проекта «свой дом».

Есть и третья проблема. Она связана с тем, что в сегменте ИЖС пока не так много крупных и средних девелоперов. По сути здесь «правят бал» небольшие фирмы или строительные бригады, которые теперь вынуждены «обеляться» перед законом, чтобы продолжать бизнес, либо закрывать его.

Мы не исключаем, что новый закон приведёт к переделу рынка в пользу крупных и средних девелоперов, оставив «за бортом» мелких застройщиков. Но на это потребуется время, в течение которого люди столкнутся с дефицитом предложения. Это, в свою очередь, снова подтолкнёт рост цен, которые и так сейчас на пике за последние пять лет.