ЦБ раскрыл, когда ипотека в России станет доступнее, и что грозит экономике

data-testid=»article-title» class=»content—article-render__title-1g content—article-render__withIcons-3E» itemProp=»headline»>ЦБ раскрыл, когда ипотека в России станет доступнее, и что грозит экономикеСегодняСегодня8 мин Фото: Пруфы.рф Фото: Пруфы.рф

Директор департамента финансовой стабильности, член совета директоров Центробанка Елизавета Данилова в интервью «Российской газете» рассказала, когда людям станет легче взять потребкредит или ипотеку, и какие меры принимает ЦБ, чтобы избежать волны дефолтов.

Приводим главное из слов Елизаветы Даниловой.

Почему ЦБ мешает банкам выдавать деньги всем, кому они хотят?

Исторический опыт, как в России, так и за рубежом, показывает, что разумные ограничения играют ключевую роль. И частные лица, и компании часто стремятся взять как можно больше кредитов, однако такие действия могут привести к серьезным негативным последствиям.

Это похоже на принципы здорового питания: хотя сладости приносят удовольствие, их чрезмерное употребление может нанести вред здоровью, иногда даже непоправимый. Точно так же в экономике: чрезмерная закредитованность создает угрозы для финансовой стабильности, то есть для устойчивой работы банков и финансовых рынков. Опасность накопления таких рисков часто остается незаметной до тех пор, пока не происходит кризис.

Перед ипотечным кризисом в США в 2007-2008 годах мало кто осознавал приближение катастрофы. Люди активно брали кредиты на покупку жилья по завышенным ценам. Банки выдавали займы практически всем, включая заемщиков с высокой долговой нагрузкой и плохой кредитной историей, рассчитывая на бесконечный рост цен на недвижимость.

Однако, когда выяснилось, что многие заемщики не могут выполнять свои обязательства, банки начали изымать заложенное имущество, что привело к резкому падению цен на рынке недвижимости. В результате и заемщики, и банки понесли огромные убытки.

Ипотечный кризис быстро распространился на другие секторы финансового рынка, перерос в глобальный экономический кризис и привел к падению цен на нефть с 150 до 30 долларов за баррель. Лишь единицы экспертов смогли предсказать такой сценарий и масштабы его влияния на финансовую систему США и мировой экономики. Этот кризис показал, что вопросы финансовой стабильности требуют системного подхода и постоянного внимания.

Наиболее уязвимыми в таких ситуациях оказываются компании с высокой долговой нагрузкой. Например, General Motors накопил долгов почти на 200 миллиардов долларов – сумма, превышающая размер экономик некоторых стран. Кризис привел к тому, что люди перестали покупать не только жилье, но и автомобили. В итоге летом 2009 года компания объявила о банкротстве.

Кредиты можно сравнить со сладостями: они приносят удовольствие, но их избыток может нанести серьезный вред. Именно поэтому необходимы разумные ограничения.

В России во время кризиса 2014-2015 годов не смогла выжить авиакомпания «Трансаэро», которая также была сильно закредитована. Пассажирам, купившим билеты, пришлось искать другие авиаперевозчики, многие рейсы были отменены. Для кого-то это обернулось опозданием на важные события, для других – испорченным отпуском.

Эти примеры ярко демонстрируют, к чему приводит недооценка рисков, и подобных случаев в истории немало. Задача ЦБ – предотвращать перегрев в кредитовании (когда его рост значительно опережает рост ВВП) и избегать формирования ценовых пузырей, будь то на рынке ипотеки или в других секторах.

О значении показателя долговой нагрузки

Основным показателем финансового состояния заемщика, на который ориентируется ЦБ, является долговая нагрузка. С 2019 года банки и микрофинансовые организации (МФО) обязали рассчитывать этот показатель.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) отражает долю дохода, которую человек направляет на погашение своих долгов. Этот принцип можно сравнить с медициной: чем крепче здоровье человека, тем больше нагрузку он может выдержать, и наоборот.

Если у заемщика ПДН составляет 80%, это означает, что на все остальные расходы у него остается лишь 20% дохода. Выдавать таким людям новые кредиты крайне рискованно, и для самого заемщика это может быть опасно. Поэтому вводятся макропруденциальные ограничения, чтобы регулировать кредитование таких клиентов. Сейчас человек с высокой долговой нагрузкой не сможет получить новую кредитную карту, пока не снизит свои обязательства.

К группе повышенного риска также относятся заемщики, которые тратят на погашение долгов от 50% до 80% своих доходов. Статистика показывает, что такие клиенты чаще допускают просрочки по сравнению с теми, чья долговая нагрузка ниже 50%. Поэтому для них также действуют ограничения: доля кредитов, выданных таким заемщикам, не может превышать 15% от общего объема выданных банком наличных кредитов.

Не все заемщики и компании готовы к таким мерам и выражают недовольство, жалуясь на невозможность получить кредит. Даже банки иногда критикуют «высокую регуляторную нагрузку».

Что делать в такой ситуации? Избегать чрезмерной долговой нагрузки, особенно в условиях высоких процентных ставок. Кредиты станут доступнее для граждан и бизнеса, когда инфляция устойчиво замедлится. Однако даже в этом случае макропруденциальная политика ЦБ будет направлена на поддержание здорового кредитования.

Банки продолжат придерживаться разумных требований к кредитоспособности заемщиков, чтобы минимизировать риски для финансовой системы.

Что грозит экономике России прямо сейчас?

Существуют внешние шоки, на которые Банк России не может повлиять напрямую, но может подготовить финансовый сектор к их последствиям. К таким шокам относятся резкое падение цен на нефть, пандемии или введение санкций.

В то же время есть уязвимости внутри финансовой системы страны. ЦБ обязывает банки формировать буферы капитала, которые повышают их устойчивость в случае неплатежей по кредитам или других рисков. Некоторые уязвимости уже удалось практически полностью устранить. Среди них – значительный объем валютных кредитов.

До 2014 года многие граждане брали ипотеку в иностранной валюте, и для них это обернулось серьезными финансовыми потерями. Сейчас валютная ипотека больше не существует. Центробанк активно применял меры для сокращения валютного кредитования бизнеса, особенно компаний, не имеющих валютной выручки. Валютные долги создают риски не только для самих предпринимателей, но и для банков, а также для финансовой системы в целом. Сегодня доля валютных кредитов в общем объеме кредитования компаний составляет всего 12%.

Особое внимание уделяется рискам, связанным с переходом России через период высоких процентных ставок. Многие кредиты бизнесу были выданы по плавающим ставкам, поэтому тщательно отслеживается финансовое состояние компаний.

О новых мерах ЦБ

С 1 апреля этого года появится возможность устанавливать лимиты на рискованные выдачи в ипотеке и автокредитовании – такие полномочия ЦБ получил недавно. Как показывает практика, этот инструмент эффективен: например, доля потребительских кредитов, выданных заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки, значительно сократилась.

За последние два года удалось более чем в два раза снизить долю кредитов с ПДН выше 50% – с 63% до 28%. В ипотеке лимиты могут быть введены для кредитов с первоначальным взносом менее 20% и ПДН заемщика выше 80%. Низкий первоначальный взнос в сочетании с высокой долговой нагрузкой значительно увеличивает вероятность просрочек.

В автокредитовании планируется постепенно сокращать долю заемщиков с высоким ПДН. Эти меры затронут и случаи, когда кредиты берутся не на покупку автомобиля, а на любые цели под залог уже имеющейся машины.

Кроме того, с 1 февраля введена антициклическая надбавка в размере 0,25%, и впервые банки начали формировать резервы капитала не только по рискованным видам кредитов, но и по всем кредитам в целом.

С 1 июля эта надбавка увеличится до 0,5%. Для банков это означает, что минимальный норматив достаточности капитала теперь составит не 8%, а 8,5%.

Как и зачем ЦБ регулирует ипотеку?

Ключевая задача Банка России – поддерживать стабильность банковского сектора, чтобы избежать кризисов на ипотечном рынке и обеспечить уверенность вкладчиков в сохранности их сбережений. В 2023 и 2024 годах с помощью макропруденциальных надбавок ужесточили требования к капиталу банков по наиболее рискованным ипотечным кредитам.

Когда надбавки устанавливаются на высоком, практически запретительном уровне, выдавать такие кредиты становится невыгодным для банков. Кроме того, заемщиков стремятся от последствий чрезмерной долговой нагрузки. Если человек берет на себя слишком много обязательств, рано или поздно он может столкнуться с невозможностью выплачивать ипотеку.

Принятые меры уже позволили сократить объем выдачи рискованной ипотеки примерно в три-четыре раза. Риски на ипотечном рынке снизились, поэтому в середине февраля были уменьшены надбавки по кредитам с ПДН менее 70%.

Это означает, что буфер капитала по ипотеке будет продолжать накапливаться, но уже более медленными темпами. Такое решение предоставит банкам дополнительные ресурсы для кредитования.

Грозят ли застройщикам массовые банкротства?

Массовых банкротств среди застройщиков не ожидается. С трудностями могут столкнуться отдельные компании, которые действовали неосмотрительно и брали на себя слишком много долгов, но такая ситуация не приобретет системного характера.

По итогам января–ноября 2024 года прибыль строительной отрасли составила 724 млрд рублей, что на 7,5% выше, чем за аналогичный период 2023 года. В 2025 году финансовые показатели застройщиков действительно могут ухудшиться. Однако многие компании смогли создать запас финансовой прочности в более благоприятные 2022–2024 годы, что позволит им сохранить устойчивость даже в условиях высоких процентных ставок.

Банки также крайне заинтересованы в том, чтобы начатые проекты были завершены. Им не нужно недостроенное жилье на своих балансах, так как это потребует переупаковки проектов и поиска новых застройщиков. Часто банки не только финансируют строительные проекты, но и выдают ипотечные кредиты покупателям жилья. Поэтому для банков особенно важно, чтобы заемщики получили свои квартиры и продолжали исправно выплачивать ипотеку.

Хотя спрос на жилье снизился, и счета эскроу пополняются медленнее, ставки по проектному финансированию (для строительных проектов на стадии продаж) остаются на низком уровне – около 9% на конец 2024 года.

В 2025–2026 годах застройщики сосредоточатся в основном на достройке уже начатых объектов. По мере снижения процентных ставок и восстановления спроса на жилье компании смогут активнее запускать новые проекты.

О ценах

В целом рост цен на жилье замедлился, а в некоторых регионах даже наблюдаются признаки снижения. Однако участники рынка отмечают, что они не планируют снижать цены в целом – речь скорее идет о скидках на отдельные объекты. Это связано с тем, что сейчас запускается значительно меньше новых проектов по сравнению с предыдущими годами.