«Первые этажи» на пределе: почему магазины у дома стали привлекательнее
data-testid=»article-title» class=»content—article-render__title-1g content—article-render__withIcons-3E» itemProp=»headline»>«Первые этажи» на пределе: почему магазины у дома стали привлекательнееВчераВчера41 мин
Что если сегодняшнее ралли цен на «первые этажи» – это не перегрев, а начало структурного сдвига всего коммерческого рынка. Хватит ли у стрит‑ритейла места, чтобы переварить спрос инвесторов, и где пройдет точка равновесия между доходностью и риском, АБН24 рассказал вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
Низкий темп ввода новых помещений в стрит‑ритейле объясняется прежде всего дефицитом качественных локаций в главных пешеходных коридорах. Центральные улицы застроены, а любые перестройки упираются в жесткие градостроительные регламенты и сложные согласования. Девелоперы охотнее выводят крупные торговые комплексы, где можно одномоментно реализовать большой объем, поэтому на рынок улиц попадает лишь небольшое число новых точек, а действующие владельцы не спешат продавать объекты, давно окупившие себя.
«Отсюда же проистекает и рост цен: ограниченное предложение сталкивается с устойчивым спросом брендов, которым нужны «витрины последней мили», а также e‑commerce‑игроков, открывающих шоу‑румы. Удорожание строительных материалов закладывается в цену квадратного метра, а высокая инфляция быстро транслируется в арендные ставки, потому что в стрит‑ритейле преобладают короткие договоры без жесткой фиксации. Это не разовый всплеск, а начало среднесрочного тренда», — пояснил спикер.
Наиболее выгодной площадкой для инвестора, по мнению эксперта, остаются первые этажи жилых комплексов комфорт‑ и бизнес‑класса: широкая аудитория жильцов обеспечивает стабильный трафик, цена входа еще не запредельна, а окупаемость держится в коридоре восьми‑двенадцати лет; тогда как премиум‑проекты, хотя и позволяют получать более высокий чек с покупателя, нередко затягивают возврат инвестиций до пятнадцати лет и чувствительнее к колебаниям спроса.
«В то же время многое зависит от подхода девелопера к ценообразованию — в некоторых комплексах цена квадратного метра оказывается настолько высокой, что окупаемость составляет 14 лет и дольше», — заключил Люлин.
Что касается возможного «отката» частных инвесторов обратно в офисы, то в обозримом будущем это маловероятно: после волны релокаций вакансия в бизнес‑центрах остается повышенной, ставки стагнируют, а дисконт между доходностью офисов и уличных помещений все еще слишком велик.