ФНС сопоставляет доходы граждан с их недвижимостью для выявления аренды без налогов

Соседи, банки и Росреестр: как налоговая вычисляет тех, кто сдаёт квартиры втихую

Московские власти насчитали 154 тысячи человек, у которых официального заработка нет, а недвижимость есть. Причём не одна квартира, а десятки объектов. Плюс машины, гаражи и прочее имущество. Само по себе отсутствие дохода никого не удивляет — человек может жить на сбережения, получать помощь родни, иметь доход за рубежом. Но когда декларации пустые, а активы множатся, у инспекторов появляются вопросы.

Именно этот разрыв — между задекларированными поступлениями и реальным имуществом — стал главным маркером для ФНС. Раньше налоговая работала в основном по жалобам: недовольный сосед написал, участковый сходил, проверил. Теперь схема другая. Ведомство собирает данные из нескольких источников и сопоставляет их между собой.

Что именно сверяют и как считают доход

Первый источник — Росреестр. Оттуда приходит информация о собственниках и объектах. Второй — банки. Выписки по счетам показывают регулярные поступления, которые могут быть арендными платежами. Третий — управляющие компании и товарищества собственников. У них есть данные о том, кто фактически проживает в квартире. Четвёртый — соседи и бывшие арендаторы. Люди часто сами рассказывают, что в квартире сдаются комнаты или живут приезжие.

Участковый подключается только по официальному запросу налоговой. Самостоятельно ходить по квартирам и искать жильцов он не обязан. Это важный момент, о котором часто забывают.

Если точную сумму аренды установить не получается, налоговая применяет расчётный метод. Для жилья ориентир — 5% от кадастровой стоимости в год. Для коммерческих помещений планка выше — от 20 до 30%. Собственник может оспорить расчёт, представив документы о реальных поступлениях. Но для этого их нужно иметь.

Руководитель налоговой практики адвокатского бюро БВМП Александр Андропов пояснил, что точнее всего доход считается по фактическим перечислениям. Однако банковские выписки не всегда удаётся получить быстро, поэтому сначала применяется расчётный метод. После представления документов сумму могут скорректировать.

По словам Андропова, пока в центре внимания владельцы десятков объектов. Но в будущем проверки могут затронуть и собственников двух-трёх квартир. Для нежилых помещений риски выше. В практике юриста был случай, когда владельцу восьми гаражей доначислили налоги, а его деятельность признали предпринимательской.

Отдельная история — цифровизация. ФНС перешла к системному анализу данных, а не к выборочным проверкам по жалобам. Искусственный интеллект помогает выявлять несоответствия быстрее. Если у человека нет официального дохода, но он регулярно получает крупные суммы на карту, система это заметит.

Как сдавать жильё без рисков

Самый простой путь — оформить самозанятость. Налог при сдаче квартиры физическим лицам составит 4%. Декларацию подавать не нужно, всё считается автоматически через приложение. Для большинства арендодателей это выгоднее, чем платить 13%.

Если самозанятость не подходит, придётся подавать декларацию 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Уплата налога — до 15 июля. Ставка по прогрессивной шкале для большинства составляет 13%.

За уклонение предусмотрены штрафы. За неподачу декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки. Минимум — тысяча рублей, максимум — 30% от суммы налога. За неуплату — 20%, а если докажут умысел — 40%. Плюс придётся погасить сам долг и пени.

Схема с расчётом по кадастровой стоимости выглядит спорной. Кадастровая оценка часто отличается от рыночной, иногда в разы. Но если собственник не может подтвердить реальные суммы, налоговая будет отталкиваться от того, что есть. А есть у неё Росреестр, банки и данные управляющих компаний.

Пока массовых проверок собственников двух-трёх квартир нет. Но тренд очевиден: контроль становится тотальным, а методы — всё более автоматизированными. Те, кто сдаёт жильё втихую, постепенно оказываются в зоне риска.