Один заемщик собрал свыше сотни ипотечных кредитов на апартаменты: сколько ипотечных кредитов можно взять в одни руки в 2026 году

Апартаменты без прописки, сто кредитов без справки о доходах: как инвестор обошел банковские фильтры

Сто с лишним ипотек на одного человека. Звучит как сбой в банковской системе, но это реальный случай из российской практики. О нем рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Речь идет об инвесторе, который скупал апартаменты в кредит.

Схема оказалась проще, чем кажется. Клиент внес крупный первоначальный взнос, а банк, в котором он брал займы, выдавал деньги под будущие арендные платежи. Подтверждать доход в таком случае не требовалось. Апартаменты сдаются внаем — деньги от арендаторов и закрывают обязательства перед кредитором.

Случай с сотней кредитов не единственный в своем роде. Директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин напомнил о проверке Счетной палаты, которая прошла в 2024 году. Тогда аудиторы нашли заемщика с 26 кредитами, оформленными по разным госпрограммам. А до декабря 2023 года более 115 тысяч россиян взяли два и более льготных займа — и не для покупки жилья, а ради инвестиций.

Именно эта статистика заставила правительство перекроить правила субсидирования. «Теперь меры поддержки носят адресный характер и направлены исключительно на решение жилищного вопроса. Сейчас действует принцип „не более одного льготного кредита в одни руки“», — пояснил Проскурин. С февраля 2026 года планку закрутили еще сильнее: одна семейная ипотека на обоих супругов, а не по одной на каждого, как было раньше.

Где заканчивается свобода банка

С рыночными кредитами история другая. Закон количество ипотек в одни руки не ограничивает. Зато сами банки устанавливают внутренние лимиты. Обычно это до трех выдач в год и не больше пяти действующих займов одновременно. Но для клиентов с высокими стабильными доходами и крупными накоплениями делают исключения. Такие заемщики не попадают в группу риска и гасят долг досрочно.

Ключевой показатель здесь — долговая нагрузка. Как отметил в беседе с ТАСС совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов, банк суммирует платежи по всем обязательствам: ипотеке, потребительским и автокредитам, рассрочкам, кредитным картам. Потом соотносит эту сумму с доходом клиента.

«При показателе долговой нагрузки до 40–50% вероятность получить следующую ипотеку сохраняется высокой. После 50% банки относятся к заявке заметно осторожнее, а при нагрузке выше 80% получить еще один крупный кредит крайне сложно», — подчеркнул Долгов.

Цифры подтверждают его слова. Во втором квартале 2026 года на заемщиков с нагрузкой выше 80% пришлось меньше 4% выдач жилищных кредитов.

Отдельный сюжет — сам объект покупки. Рекордсмен вкладывался в апартаменты. Формат популярен у инвесторов: доход от сдачи в аренду выше, чем у обычной квартиры, а порог входа ниже. Но с юридической точки зрения это не жилье. Постоянную регистрацию там не оформить. Коммунальные услуги и налоги обходятся дороже. Государственные льготные программы на апартаменты не распространяются.

Получается, покупатели таких объектов выходят на рынок только за рыночными кредитами. Условия по ним банки определяют сами — отсюда и гибкость, которая позволила одному заемщику собрать портфель из сотни с лишним ипотек. Пока одни считают это лазейкой, другие видят в схеме обычный инвестиционный расчет: аренда окупает платеж, а банк получает проценты. До тех пор, пока арендаторы находятся.