Ипотечный голод: почему каждый второй россиянин получает отказ от банка при запросе жилищного кредита

Банки всё чаще отказывают россиянам в выдаче ипотеки

Российский ипотечный рынок переживает период серьезных испытаний, когда все больше граждан сталкиваются с невозможностью получить кредит на приобретение жилья. Статистические данные демонстрируют устойчивую негативную динамику: если в декабре 2024 года доля отклоненных заявок составляла 49,9%, то к февралю этот показатель вырос до 56,2%, а по итогам сентября 2025 года превысил 60%. Такие цифры свидетельствуют о фундаментальных изменениях в подходе банков к кредитованию населения.

Кредиты выдаются подлинно платежеспособным заемщикам с первоначальным взносом и с учетом ПДН. Многим россиянам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, приходится откладывать решение о приобретении квартиры до «лучших времен».

Основной причиной ужесточения политики банков стало введение макропруденциальных лимитов с 1 июля 2025 года. Эти нормативы ограничивают выдачу ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80%. На фоне сохранения ключевой ставки на уровне 16,5% финансовые организации вынуждены действовать максимально осмотрительно, чтобы минимизировать риски.

Ситуацию усугубляет рост проблемных кредитов, выданных в период ипотечного бума 2023-2024 годов. К сентябрю 2025 года доля просроченной задолженности достигла 1,6%, а ее объем превысил 170 миллиардов рублей. Банки, столкнувшись с последствиями ранее выданных кредитов с минимальными первоначальными взносами и высокой долговой нагрузкой, стали гораздо более избирательными в работе с новыми заемщиками.

Эксперты отмечают, что инфляция и рост обязательных расходов семей снижают возможность граждан обслуживать ипотечные кредиты при сохранении прежнего уровня доходов. Финансовые организации, понимая эти риски, предпочитают отказать в выдаче кредита сейчас, чем столкнуться с проблемным активом в будущем.

Меры регулирования ЦБ — лишь часть картины. Банки видят, как растет просрочка по ипотеке, выданной в период бума 2023-го — начала 2024 годов.

Современный ипотечный рынок приобрел ярко выраженную двухполюсную структуру. Почти 80% всех выдач приходится на льготные программы с процентной ставкой 6%, в то время как рыночная ипотека с ставками 20-24% годовых доступна лишь ограниченному кругу наиболее состоятельных заемщиков. Такой дисбаланс делает традиционное ипотечное кредитование малодоступным для среднего класса.

В ответ на сложившуюся ситуацию активно развивается альтернативный способ приобретения жилья — рассрочка от застройщиков. Согласно данным Минстроя, доля таких сделок достигла 14,8% от всех договоров долевого участия, что является максимальным показателем за последние три года. Покупатели используют рассрочку как временное решение, планируя в будущем переоформить остаток долга в ипотечный кредит после снижения ставок.

Эксперты прогнозируют, что перелом на рынке может наступить во второй половине 2026 года. Ожидается, что объем выдачи ипотеки вырастет до 6 триллионов рублей, что в полтора раза превысит показатели текущего года. Снижение ключевой ставки до 11-13% может сделать рыночную ипотеку более доступной с процентными ставками на уровне 12-15% годовых.

В стране активно реализуется политика охлаждения кредитного рынка, и речь не только об ипотеке. Растет доля отказов в выдаче самых разных видов займов, в первую очередь, потребительских.

Происходящие процессы отражают общую тенденцию постепенного замедления экономики. Банки вынуждены учитывать не только платежеспособность заемщиков, но и собственные показатели, такие как отношение выданных кредитов к депозитам и рентабельность капитала. В текущих условиях финансовые организации предпочитают сохранять осторожность, несмотря на некоторое ухудшение операционных параметров.

Специалисты сходятся во мнении, что для восстановления доступности ипотечного кредитования необходимо дождаться снижения ключевой ставки Центробанком до приемлемых уровней. До тех пор рынок будет оставаться в сжатом состоянии, что, несмотря на всю болезненность процесса, является временным явлением на пути к более сбалансированной и устойчивой модели развития.