Квартиру просто отберут: сделки с жильём массово признают недействительными

Случаи изъятия квартиры у покупателя спустя годы после совершения сделки происходят достаточно часто и являются довольно сложной юридической проблемой.

Обычно это происходит в ситуациях, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, сообщает ИА DEITA.RU.

Одной из таких причин является недееспособность продавца — ситуация, когда, по признанию суда, лицо продавало имущество, будучи невменяемым или находясь в состоянии, лишающем его возможности отдавать отчёт своим действиям.

Хотя в российском законодательстве прямо не установлено возрастных ограничений для продавцов недвижимости, сделки с пожилыми людьми, особенно старше 70 лет, всегда несут в себе повышенный риск оспаривания.

Это связано с тем, что в преклонном возрасте люди могут страдать от когнитивных нарушений или психических заболеваний, что затрудняет осознанное вступление в сделку. Об этом рассказала кандидат юридических наук Ирина Сивакова.

Эксперт отметила, что теперь нужно быть особенно внимательными при покупке жилья у пожилых продавцов. Но даже если продавец в момент заключения сделки молод и кажется полностью здоровым, очень важно проследить всю историю владения квартирой.

Внимательное изучение цепочки собственников позволяет выявить потенциальные риски. Например, если в этой цепочке был человек пожилого возраста, можно столкнуться с возможностью оспаривания сделки даже спустя годы.

Судебная практика показывает, что деятельность судов нередко бывает очень чувствительной к вопросам признания прав собственности недействительными — особенно если у предыдущего владельца были серьёзные медицинские или психические состояния.

Сивакова приводит яркий пример из судебной практики: женщина приобрела квартиру у молодого человека, который держал её в собственности четыре года. Сделка проходила спокойно, банк выдал ипотеку, и новая собственница начала жить в приобретённой недвижимости.

Однако спустя месяц к ней обратилась другая женщина — та, которая ранее владела квартирой. Она подала иск в суд, утверждая, что не понимала, что подписывает, и заявила о своих правах на жилье.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что эта женщина страдала от длительного психического расстройства, которое мешало ей адекватно воспринимать реальность и принимать важные решения.

Несмотря на то, что перед продажей она предоставила документы, подтверждающие отсутствие у неё состояний психического заболевания, суд всё же признал сделку недействительной. Причина — серьёзное состояние психики предыдущей собственницы, которое в суде было подтверждено специалистами.

В этом случае покупательница попыталась сослаться на срок давности: обычно он составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (по статье 181 Гражданского кодекса РФ).

Однако, поскольку у предыдущей владельцы долгое время было психическое заболевание, признанное судом, она не могла понимать или осознавать свои действия, поэтому эта отсрочка времени не начала течь с момента продажи.

В итоге, Верховный суд РФ вынес важное решение: срок давности в таком случае считается со времени, когда женщина узнала, что её право было нарушено — то есть, когда ей открылась истина о продаже квартиры.

А значит, этот момент мог наступить и через годы или даже десятилетия после сделки. В конечном итоге квартиру изъяли у покупательницы, несмотря на все её усилия доказать, что сделка прошла правильно.

Главным «тревожным сигналом», который она упустила, было то, что бывшая владелица продолжала жить в квартире даже после её продажи. Этот факт должен был бы насторожить потенциальных покупателей, ведь он свидетельствует о возможности наличия у прежнего собственника серьёзных проблем, мешающих адекватно участвовать в сделках.

Чтобы избежать подобных ситуаций, советуют максимально тщательно проверять не только текущего владельца недвижимости, но и всю её историю — кто и когда владел этой квартирой, были ли у предыдущих владельцев серьёзные проблемы со здоровьем или психическим состоянием.

Сивакова рекомендовала уточнять или узнавать личности всех проживающих в квартире на момент покупки. Такой подход помогает обнаружить возможные риски и снизить вероятность оспаривания сделки в будущем.

Автор: Дмитрий Шевченко