Стройка под вопросом: четверть новостроек рискует остаться без покупателей, а девелоперы просят у государства 50 миллиардов

Российский рынок новостроек, который последние годы работал как отлаженный механизм, начал давать сбои. По данным аналитического центра госкомпании «ДОМ.РФ», каждый четвёртый строящийся проект уже сегодня испытывает серьёзные проблемы со спросом. А в некоторых регионах доля квартир, которые так и не нашли своих владельцев, приближается к критическим 60 процентам. Эксперты предупреждают: если ключевая ставка задержится на двузначных значениях, отрасль ждут не просто задержки строительства, а массовая смена собственников проектов и их переход под контроль банков.

Проблема оказалась настолько масштабной, что крупнейший девелопер страны — группа «Самолет» — вынужден был обратиться в правительство с нестандартной просьбой. Компания запросила льготный кредит в размере 50 миллиардов рублей на срок до трёх лет. Формулировка в письме на имя премьер-министра Михаила Мишустина звучала тревожно: поддержка необходима, чтобы «исключить возможность невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами». На рынке это заявление многие восприняли как сигнал SOS.

Однако в самой компании категорически не согласны с такими трактовками. Финансовый директор «Самолета» Нина Голубичная в ходе конференц-колла с инвесторами была предельно откровенна, но при этом настаивала на отсутствии катастрофы.

«Действительно, мы просили субсидирование процентной ставки, но мы не просили денег. У нас нет финансовой дыры. Если данный кредит выдан не будет и меры господдержки правительство нам не окажет, для нас ничего не поменяется. Наш бюджетный план, бизнес-план, утверждённые в конце прошлого года, вовсе не содержат никаких мер поддержки», — заявила Голубичная.

Акционеры девелопера даже предложили обеспечение — блокирующий или более крупный пакет акций с правом обратного выкупа. При этом компания подчёркивает: передавать государству реальный контроль или проводить допэмиссию не планируется, речь идёт исключительно о залоговом инструменте.

В Министерстве строительства к этой истории отнеслись сдержанно. Чиновники поспешили отделить частный случай от системной проблемы.

«Ситуация с финансовыми показателями одной конкретной компании не является репрезентативной для всей отрасли. Обращение группы компаний „Самолет“ связано не столько с реализацией проектов жилищного строительства, сколько с необходимостью реструктуризации высоко- и низколиквидных активов внутри группы», — сообщили в ведомстве.

Однако цифры, которые публикуют аналитики, заставляют усомниться в том, что проблемы носят исключительно корпоративный характер. По итогам 2025 года выдача ипотеки рухнула в количественном выражении на 26 процентов. Было оформлено всего 968 тысяч кредитов против многомиллионных объёмов прошлых лет. Даже льготные программы, которые последние пару лет держали рынок на плаву, показали стагнацию.

Строительные компании отреагировали на падение спроса предсказуемо: запуск новых проектов сократился на 12 процентов. За год девелоперы начали возводить 41 миллион квадратных метров — заметно меньше, чем в 2024-м. Парадоксально, но при этом общий портфель строящегося жилья всё же вырос на 2 процента, достигнув 116,6 миллиона квадратов. Аналитики объясняют этот феномен просто: сроки ввода домов переносятся, объекты «зависают» в незавершённом строительстве дольше запланированного.

Наиболее тревожная тенденция, о которой заговорили эксперты, — формирование так называемой «первичной вторички». Это квартиры в уже сданных, готовых домах, которые застройщик так и не смог продать. По оценке стратегического консультанта в девелопменте Натальи Тимохиной, в 2026 году в эту категорию рискуют перейти около 19 миллионов квадратных метров жилья. Это почти 1,7 тысячи жилых проектов и 40 процентов от всего объёма вводимых новостроек.

Ещё пару лет назад средняя распроданность к моменту сдачи объекта составляла 87–90 процентов. У многих компаний была осознанная стратегия: придержать часть лотов, чтобы продать их дороже после ввода. Но сегодня картина изменилась радикально. Сейчас уровень распроданности новостроек к моменту готовности дома — всего 60 процентов . Это означает, что 40 процентов квартир в свежепостроенных домах оказываются никому не нужны по текущим ценам и ипотечным ставкам.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов объясняет ситуацию системными причинами. Закон об эскроу-счетах привязал застройщиков к банковскому финансированию, альтернативных источников средств у них практически нет. При длительном сохранении высокой ключевой ставки кредиты становятся неподъёмными: расходы на их обслуживание достигают 30 процентов от себестоимости проекта. И если на старте строительства такие риски ещё можно заложить в модель, то годами работать с кредитом под 16+ процентов не закладывался никто.

По данным «ДОМ.РФ», сейчас 21 процент всей задолженности по проектному финансированию — это кредиты по ставке выше 16 процентов. Цифра критическая. Аналитики госкорпорации предупреждают: если базовый прогноз Центробанка на 2026 год не реализуется и ключевая ставка будет держаться выше 13–15 процентов, мы увидим нарастание сразу трёх негативных тенденций. Первое — массовые задержки строительства из-за непомерных процентных расходов. Второе — необходимость тотальной реструктуризации кредитов. И третье, самое болезненное, — смена контроля над проектами, вплоть до их перехода в собственность банков.

География проблемы неравномерна. Рекордсмен по объёму нераспроданного жилья в новостройках — Краснодарский край, где показатель превысил 60 процентов. От 40 до 50 процентов невостребованных квартир насчитывается в Красноярске, Самаре, Новосибирске, Уфе, Волгограде, Воронеже и Ростове-на-Дону. При этом Москва и Санкт-Петербург остаются в зоне дефицита предложения, что спасает столичных застройщиков, но усугубляет общероссийский дисбаланс.

Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко констатирует: устойчиво высокая ставка создаёт риски, под которые отрасль изначально не проектировалась. Проектное финансирование по ставкам свыше 16 процентов делает экономику жилья нерентабельной за исключением разве что сегмента элит-класса. При этом у девелоперов крайне ограниченный арсенал средств для манёвра.

Впрочем, не все эксперты склонны драматизировать ситуацию. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов признаёт, что число переносов сроков ввода выросло, но уточняет: задержки, как правило, не превышают полугода. По его мнению, рынок постепенно стабилизируется. Во-первых, денежно-кредитная политика ЦБ всё-таки движется в сторону смягчения. Во-вторых, отмена моратория на штрафы за срыв сроков, парадоксальным образом, дисциплинирует застройщиков. А возможность отсрочить эти выплаты до конца 2026 года даёт компаниям временной лаг для адаптации.

Коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин описывает происходящее как режим вынужденной адаптации. Девелоперы перестали рисковать с новыми очередями, сосредоточились на завершении текущих объектов, активнее субсидируют ставки для покупателей и пересматривают продуктовые линейки в пользу более скромных и доступных форматов.

Валерий Кочетков из ИНКОМ-Недвижимости резюмирует: застройщикам приходится балансировать на грани. Дорогой кредит, скачущие цены на стройматериалы, хроническая нехватка рабочих рук и медленное наполнение эскроу-счетов. Если баланс нарушается — график строительства неизбежно даёт сбой.

Решение о ключевой ставке, которое Совет директоров Банка России примет 13 февраля, станет для рынка не просто экономическим параметром, а сигналом о том, сколько ещё продлится этот период турбулентности. И хотя большинство аналитиков склоняются к тому, что регулятор возьмёт паузу и сохранит ставку на уровне 16 процентов, сам факт приближения заседания уже раскалил дискуссию до предела.