Что будет с ценами на жильё в России: экспертный прогноз до 2030 года

Стоимость квартир в новостройках России в ближайшие годы будет расти быстрее инфляции. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» прогнозирует, что с 2027 года разрыв между ростом цен на жилье и инфляцией станет двукратным. Основной причиной называют ожидаемое снижение ключевой ставки Банка России, которое разгонит и без того высокий спрос на недвижимость.

Динамика цен на первичном рынке жилья напрямую зависит от макроэкономической ситуации в стране. По данным Банка России, аналитики ожидают, что инфляция по итогам 2025 года составит 6,4%, а к 2026 году замедлится до 4,7% . Минэкономразвития дает более осторожные оценки, прогнозируя инфляцию на уровне 6,8% в 2025 году с последующим возвращением к целевому уровню 4% к 2026-2028 годам . Именно на фоне этой общеэкономической тенденции и будет разворачиваться ценовая динамика на рынке новостроек.

Старт: что ждет рынок новостроек в 2025-2026 годах

Согласно прогнозу, в 2025 году цены на новостройки вырастут на 8,3% при инфляции в 6,5% . Это станет началом устойчивой тенденции, когда стоимость жилья будет увеличиваться быстрее общего роста цен в экономике.

В 2026 году темпы роста цен на строящееся жилье несколько замедлятся до 6,1%, но все равно будут опережать инфляцию, которую аналитики прогнозируют на уровне 4,5% . Основной причиной замедления станет ограниченный спрос на недвижимость на фоне высоких ставок по ипотеке. Дополнительное давление на ценовую динамику будет оказывать «умеренно высокий запас нераспроданных площадей, сформировавшийся у застройщиков по состоянию на конец 2024 года».

В 2026 году рост цен на строящееся жилье замедлится до 6,1% при инфляции в 4,5% .

Высокая ключевая ставка Банка России, которая, по прогнозам аналитиков, в среднем за 2025 год составит 19,0% годовых, а за 2026 год — 13,2% годовых, продолжит сдерживать ипотечный спрос . Это временно охладит пыл покупателей, но создаст потенциал для будущего роста.

Переломный момент: ускорение роста цен с 2027 года

Ситуация кардинально изменится в 2027 году, когда аналитики прогнозируют максимальный за рассматриваемый период рост цен на новостройки — на 9,3% при инфляции всего в 4% . Именно с этого времени разрыв между ростом стоимости жилья и инфляцией станет двукратным.

Ключевым фактором такого скачка станет снижение ключевой ставки Банка России, которая, по ожиданиям участников рынка, к 2027 году достигнет 10,3% годовых в среднем за год. Это сделает ипотечные кредиты более доступными и вызовет волну отложенного спроса.

В 2027 году ожидается ускорение роста цен: новостройки подорожают в среднем на 9,3%, при этом инфляция будет в 2,3 раза ниже — на уровне 4% .

Дополнительными факторами, стимулирующими увеличение стоимости новостроек, аналитики называют ограниченное предложение на фоне низких запусков проектов в 2025-2026 годах, а также деньги, скопившиеся на депозитах за период высокой ключевой ставки.

Устойчивая тенденция: рынок новостроек в 2028-2030 годах

В 2028-2030 годах пропорция, при которой рост цен на новостройки вдвое опережает инфляцию, сохранится . Согласно прогнозу, в 2028 году цены увеличатся на 8,4%, в 2029 году — на 8%, а в 2030 году — на 9% при инфляции на целевом уровне 4%.

Также важно учитывать общеэкономический контекст. Банк России в своем макроэкономическом опросе указывает на ожидаемое замедление роста номинальной заработной платы с 12,6% в 2025 году до 6,3% в 2028 году . Это означает, что хотя реальные доходы и будут расти, темпы их роста окажутся более умеренными, что может создать дополнительное давление на платежеспособный спрос в дальнейшей перспективе.

Московские реалии: особая динамика столичного рынка

На столичном рынке недвижимости тенденции могут иметь свою специфику. Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», в ближайшие два года рост цен на новостройки в Москве будет на уровне инфляции — 6-7%, а в 2027 году может ускориться на фоне снижения ставок по ипотеке.

Давление на стоимость столичных новостроек окажет сокращение предложения, что характерно для рынка, близкого к насыщению. В условиях ограниченных возможностей для территориального расширения города и сложностей с получением разрешительной документации, предложение новостроек в Москве может сокращаться быстрее, чем в среднем по стране.

Прогнозируемая динамика цен на российском рынке новостроек демонстрирует устойчивую тенденцию к опережающему росту относительно инфляции. После ожидаемого замедления в 2025-2026 годах, с 2027 года рынок вступит в фазу активного роста, который продлится до конца десятилетия. Основными драйверами этой динамики станут снижение ключевой ставки Банка России, накопленный спрос и ограниченное предложение новых проектов.