От пожизненных жильцов до сноса домов — как новые законы перевернут рынок недвижимости

«Кто предупреждён — тот вооружён. Мелочей в недвижимости больше не будет»

С 2025 года россияне, владеющие приватизированными квартирами, столкнутся с радикальными изменениями в законодательстве. Новые правила усложнят сделки с недвижимостью и пересмотрят подход к расселению аварийного жилья. Эксперты предупреждают: подготовку нужно начинать уже сейчас, чтобы не потерять время и деньги.

Пожизненные жильцы в ЕГРН: «Тихая бомба» для собственников

«Продать квартиру с таким жильцом станет как пройти квест уровня «эксперт»

С 1 сентября 2025 года в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) начнут вносить данные о лицах с пожизненным правом проживания. Хотя регистрация добровольна, её последствия превратят каждую сделку в юридический марафон. Продажа, дарение или залог квартиры теперь потребуют нотариального согласия таких жильцов.

«Представьте: вы нашли покупателя, согласовали цену, но сделка сорвалась из-за отказа бабушки-соседки, которая имеет право жить в квартире до смерти», — комментирует Дмитрий Осянин, эксперт РЭУ им. Плеханова. — Риелторы прогнозируют рост «замороженных» объектов на 20-30%».

Что делать уже сегодня:

• Проверить все договоры приватизации и регистрации — нет ли «спящих» жильцов с особыми правами;
• При наличии таких лиц — консультироваться с юристом: возможно ли мирное расторжение соглашения;
• Заложить в бюджет сделки дополнительные 50-100 тыс. рублей на нотариальные и судебные издержки.

Аварийное жильё: Расселение для всех, но не для каждого

«Раньше выселяли только собственников. Теперь очередь дошла до вечных квартирантов»

Если дом признают аварийным, право на новое жильё получат не только владельцы, но и пожизненные жильцы — но с условиями:

• Статус «единственное жильё»;
• Официальное признание нуждающимися.

«Это защитит бабушек, прописанных в хрущёвках, но осложнит жизнь инвесторов, — поясняет юрист Мария Семёнова. — Теперь при покупке квартиры в старом фонде придётся проверять не только коммуникации, но и состав жильцов».

Практическая инструкция: 4 шага к спасению

«Документы, юристы, деньги и региональные нюансы — ваш щит от проблем»

1. Аудит документов. Пересмотрите договоры приватизации, ордера, судебные решения — любые бумаги, где могут фигурировать третьи лица.
2. Юридическая консультация. Специалист поможет оспорить права жильцов через суд или договориться о компенсации.
3. Финансовая подушка. Заложите резерв в 15% от стоимости квартиры на непредвиденные расходы.
4. Изучение региональных законов. В Москве могут действовать льготы, а в регионах — скрытые ограничения.

Экспертный вердикт: «Меняйтесь или теряйте»

«Эти изменения — часть большой реформы ЖКХ, — говорит экономист Алексей Королёв. — Государство перекладывает риски на собственников, чтобы снизить нагрузку на бюджет. Те, кто проигнорирует подготовку, рискуют остаться с квартирой, которую нельзя ни продать, ни заложить».

«Недвижимость перестаёт быть активом. Теперь это ответственность с непредсказуемыми издержками»

Пока одни юристы советуют срочно оформлять дарственные на родственников, другие предлагают инвестировать в новостройки — там риски ниже. Но все сходятся в одном: 2025 год станет точкой, где удобство частной собственности встретится с жёсткими правилами игры.