«Короткая ипотека»: новый тренд на российском рынке недвижимости в условиях высоких ставок

Российский рынок ипотечного кредитования демонстрирует необычный тренд: все больше покупателей жилья оформляют кредиты всего на несколько месяцев. Эта схема, получившая название «короткая ипотека», стала стратегией выживания для покупателей и застройщиков в условиях сохраняющихся высоких процентных ставок. Эксперты фиксируют резкий рост популярности таких сделок, которые позволяют забронировать квартиру с последующим быстрым погашением займа.

По данным рынка недвижимости, краткосрочные ипотечные схемы сегодня фиксируются примерно в 10–15% всех сделок с недвижимостью. Этот показатель в полтора раза превышает значения начала 2025 года. В Москве доля подобных сделок достигает 12–18%, тогда как в регионах составляет 5–8%. На рынке новостроек данная практика особенно распространена при покупке жилья бизнес- и премиум-класса, где ее доля может доходить до 20–25%.

«В России резко выросло число ипотечных заемщиков, оформляющих кредит всего на несколько месяцев», — констатируют эксперты, опрошенные РИА Новости.

Согласно информации от компании Est-a-Tet, в первом полугодии 2025 года около 70% заемщиков, оформляющих ипотеку на первичное жилье, брали кредиты на короткий срок. В сегменте вторичной недвижимости краткосрочные кредиты оформляются в подавляющем большинстве ипотечных сделок.

Почему покупатели выбирают краткосрочные кредиты

Основная причина популярности «короткой ипотеки» — возможность зарезервировать понравившуюся квартиру, пока она есть в наличии. Покупатели используют этот инструмент как промежуточное решение, планируя в ближайшей перспективе погасить основную сумму долга за счет продажи имеющегося жилья, использования налоговых вычетов или средств с депозитов, срок действия которых еще не истек.

Еще один мотив — расчет на последующее рефинансирование. Заемщики надеются, что в ближайшем будущем ставки по ипотеке снизятся, что позволит переоформить кредит на более выгодных условиях. При текущей ключевой ставке ЦБ в 17% годовых и средних рыночных ипотечных ставках на уровне 21,5% такие ожидания выглядят оправданными.

«Прибегать к ипотеке сегодня разумно, если есть понимание, что ее получится закрыть быстро, например за счет продажи старой квартиры», — соглашается руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.

Риски краткосрочного кредитования

Несмотря на растущую популярность, эксперты предупреждают о серьезных рисках, связанных с «короткой ипотекой». Главная опасность заключается в том, что при невозможности быстро погасить кредит заемщик может столкнуться с неподъемными платежами.

Александр Пыпин, руководитель проекта Data Flat, объясняет эту проблему на конкретном примере: «При длинной ипотеке вы платите 30 лет маленькими платежами, а если вы берете кредит на год, то ежемесячный платеж составит 1 млн руб.».

Эксперт обращает внимание на еще один существенный риск: «Люди приходят в офис продаж, первый год им обещают 5%, затем в договоре прописывают 20%. Если ставки будут 17%, как сейчас, то заем не рефинансируется». В такой ситуации заемщик может остаться и без денег, и без жилья.

С 1 июля 2025 года рефинансировать ипотеку стало сложнее из-за вступивших в силу ограничений. Банки начали жестче фильтровать клиентов по уровню долговой нагрузки, стабильности дохода и другим параметрам , что дополнительно ограничивает маневренность для заемщиков, рассчитывавших на этот инструмент.

Контекст рынка: почему «короткая ипотека» стала востребованной

Феномен краткосрочного ипотечного кредитования возник на фоне общего спада на рынке жилищного кредитования. По данным ДОМ.РФ, продажи жилья в новостройках в первом полугодии 2025 года снизились на четверть.

Текущие ставки по рыночной ипотеке остаются «заградительными» для большинства потенциальных покупателей. По статистике ЦБ РФ, выдачи жилищных ипотечных кредитов в СЗФО за январь-июль 2025 года составили 202,1 млрд рублей против 339,4 млрд рублей в аналогичном периоде прошлого года, то есть снижение составило 40,5%.

В этих условиях рынок держится в основном за счет льготных программ. Как отмечает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, около 90% всех ипотечных кредитов с господдержкой обеспечила льготная программа семейной ипотеки.

«Данная программа остается самой популярной после отмены безадресной льготной ипотеки с июля 2024-го и будет сохранять свои позиции до тех пор, пока рыночные ставки не покажут существенного снижения (как минимум до 15% и ниже)», — считает Щурихина.

Перспективы развития ситуации

Эксперты ожидают, что спрос на короткие ипотечные кредиты сохранится до тех пор, пока ставки не опустятся до более приемлемого уровня. По прогнозам аналитиков, снижение интереса к таким схемам произойдет не ранее, чем при ставках ниже 14%.

Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, прогнозирует полноценное восстановление спроса на ипотеку к середине 2026 года. «До конца 2025 года мы ожидаем дальнейшего плавного снижения ставок по рыночной ипотеке при условии, что ключевая ставка будет снижаться», — пояснил он.

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ РФ, в 2026 году ключевая ставка может составить 13–14%, а в 2027 году ожидается 7,5–8,5% . Достижение этих показателей позволит вернуть рынок ипотечного кредитования к более традиционным моделям поведения.

Пока же «короткая ипотека» остается вынужденной мерой для тех покупателей, которые не могут или не хотят откладывать приобретение жилья, но рассчитывают в обозримом будущем избавиться от кредитного бремени. Этот финансовый инструмент требует от заемщиков тщательного планирования и понимания всех связанных с ним рисков, но в текущих условиях стал для многих единственным способом решить жилищный вопрос.