Над застройщиками нависла угроза массового банкротства: как кризис ударит по рынку недвижимости?

«Рынок на грани коллапса»: почему строительные компании один за одним уходят в штопор

Российский рынок жилой недвижимости столкнулся с беспрецедентными вызовами. По данным аналитиков, до 40% застройщиков могут объявить о банкротстве уже в ближайшие 12–18 месяцев. Причины — резкий рост стоимости стройматериалов, сокращение доступных кредитных ресурсов и обвал покупательского спроса. Эксперты предупреждают: ситуация грозит не только экономическими потерями для компаний, но и социальным кризисом для тысяч дольщиков.

«Мы наблюдаем эффект снежного кома. За последние два года себестоимость строительства выросла на 60–80%, а цены на квартиры — только на 15–20%. Компании работают в минус, банки ужесточают требования, инвесторы уходят с рынка. Это замкнутый круг», — поясняет экономист Артем Воронин.

Почему рухнула финансовая стабильсть застройщиков?

Кризис назревал давно. Санкционное давление на строительную отрасль, введенное в 2022 году, привело к дефициту импортных материалов и оборудования. Металлопрокат, кровельные покрытия, инженерные системы — по многим позициям цены выросли в 2–3 раза. При этом застройщики, заключившие договоры с дольщиками до 2022 года, оказались заложниками фиксированных цен. «Компании не могут пересмотреть стоимость квадратного метра в уже одобренных проектах. Они вынуждены достраивать дома, фактически теряя деньги на каждой сделке», — комментирует юрист Елена Семенова.

Еще один удар — ужесточение условий кредитования. Банки сократили лимиты на проекты с долгим циклом, повысили ставки до 18–22% и требуют увеличения залогов. Для многих игроков это стало непосильной ношей. «Из десяти заявок на рефинансирование одобряют максимум две. Остальные компании выживают за счет средств дольщиков, что создает риски для новых покупателей», — отмечает финансовый аналитик Дмитрий Колесников.

Цепная реакция: чем обернется волна банкротств для дольщиков?

Согласно статистике Общества защиты прав потребителей, за первое полугодие 2024 года количество жалоб на срывы сроков сдачи домов выросло на 210%. Каждый третий проблемный объект связан с финансовыми трудностями застройщика. «Если компания объявляет о банкротстве, дольщики годами ждут возмещения через суды или передачи проекта другому подрядчику. Но даже в лучшем случае стройка замораживается на 1–2 года», — подчеркивает председатель ОЗПП Мария Иванова.

«Мы уже видим панику среди покупателей. Люди массово требуют расторжения договоров, но вернуть предоплату почти невозможно. Застройщики переводят активы на подставные фирмы, а банкиры и чиновники разводят руками», — делится историями пострадавших адвокат Антон Мельников.

Может ли государство остановить кризис?

Правительство пытается смягчить ситуацию через программы льготной ипотеки и реструктуризацию долгов застройщиков. Однако, по мнению экспертов, эти меры носят точечный характер. Например, льготные кредиты доступны только для проектов экономкласса, тогда как 70% замороженных объектов — это бизнес- и премиум-сегмент. «Нужны системные решения: снижение налоговой нагрузки, субсидии на материалы, создание фонда санации проблемных компаний», — предлагает экономист Воронин.

Параллельно обсуждается ужесточение регулирования. В Госдуме разрабатывают законопроект, обязывающий застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. Но критики считают, что это повысит затраты компаний и окончательно убьет малый бизнес в отрасли. «Рынок ждет глубокая перестройка. Выживут только крупные игроки с господдержкой, а небольшие компании исчезнут», — прогнозирует Семенова.

Что делать покупателям в условиях неопределенности?

Специалисты рекомендуют россиянам с осторожностью подходить к выбору новостроек. Перед подписанием договора стоит проверить:

• финансовую историю застройщика через реестр банкротств;
• наличие проектов, сданных за последние 3 года;
• участие компании в государственных программах страхования.

«Не верьте красивым обещаниям на сайтах. Если у застройщика больше двух объектов в работе — это тревожный сигнал. Лучше переплатить за квартиру в уже построенном доме, чем потерять все деньги», — советует Мельников.

Альтернатива — покупка жилья на вторичном рынке. Однако здесь покупатели сталкиваются с другими рисками: устаревшая планировка, изношенные коммуникации и завышенные цены из-за ажиотажного спроса. «Кризис затронул всех. Сейчас безопаснее арендовать жилье, пока ситуация не стабилизируется», — резюмирует Иванова.

Будущее рынка: прогнозы на 2025–2026 годы

Большинство экспертов сходятся во мнении: волна банкротств продлится как минимум до конца 2025 года. За это время с рынка уйдут до 1,5 тыс. компаний, а цены на новостройки вырастут на 25–30%. «Рынок ждет этап монополизации. К 2030 году 80% проектов будут контролировать 10–15 крупных застройщиков с госучастием», — прогнозирует Колесников.

Однако даже эти меры не гарантируют защиты дольщиков. По оценкам ОЗПП, до 70% текущих проблемных объектов так и не будут достроены. «Трагедия в том, что государство закрывало глаза на риски годами. Теперь за последствия заплатят обычные люди», — заключает Воронин.

Остается надеяться, что антикризисные меры будут приняты до того, как крах отрасли спровоцирует масштабные социальные протесты. Пока же россиянам приходится рассчитывать только на собственную осторожность и юридическую грамотность.