«Плохие» долги по ипотеке выросли на 63%. ЦБ предупредил застройщиков, что придется выживать без ипотеки
Бросившиеся брать ипотеку по льготным ставкам россияне все чаще допускают просрочку выплат: в 2024 году объем «плохих» долгов по ипотеке увеличился на 63% — до 95 млрд руб. В то же время совокупный размер ипотечных кредитов россиян вырос лишь на 7% за год и достиг на начало января 19,2 трлн руб., следует из данных Центробанка.
Объем просрочки по ипотеке достиг «максимума за всю историю наблюдений», говорит гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. Такой резкий рост может быть связан с активной выдачей жилищных кредитов в предыдущие годы, отмечает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Так, в 2023-м общий ипотечный портфель россиян увеличился на 4,2 трлн руб., а в 2022-м — на 2,1 трлн. До июля 2024 года в России действовала массовая льготная ипотека на новостройки под 8%. Возможность купить недвижимость под минимальные проценты побуждала многих брать ипотеку, не до конца оценив свои финансовые силы, подчеркнул Шавнев.
Раньше ипотечные заемщики были самыми дисциплинированными и подавляющее большинство просрочек относилось к необеспеченными кредитам, но в 2024 году ситуация изменилась, говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. К ухудшению финансового положения заемщиков могли привести снижение реальных доходов населения, инфляция и экономическая нестабильность, отмечает руководитель по работе с физическими лицами компании «Страховой брокер AMsec24» Максим Колядов. По его словам, рост просрочки по ипотеке сигнализирует о финансовых трудностях у населения и указывает на необходимость более внимательного подхода к кредитованию.
Однако пока ситуация далека от критической и не угрожает финансовой стабильности банков, поскольку доля просрочки в общем ипотечном портфеле не превышает 0,5%, говорит Шавнев. Несмотря на рост объемов просроченной задолженности, качество ипотечного портфеля банков остается хорошим, подтвердила Анна Землянова из Совкомбанка.
В случае проблем с выплатой ипотеки, заемщик может обратиться в банк и попросить реструктурировать кредит — например, снизить размер ежемесячного платежа за счет удлинения срока ссуды, говорит руководитель отдела развития продуктов УК «Альфа-Капитал» Анна Гондусова. Также заемщик может оформить ипотечные каникулы до полугода, если он попал в трудную жизненную ситуацию, в том числе потерял работу или оказался временно нетрудоспособен. Если же человек не воспользуется ни одной из программ, то просрочка свыше трех месяцев станет поводом для банка досрочно взыскать долг через суд с учетом пропущенных взносов, процентов и пеней. Банк также будет вправе отнять ипотечное жилье в счет долга даже в том случае, если оно у семьи единственное.
Набиуллина предупредила застройщиков, что им придется выживать почти без ипотеки после падения выдач до рекордного минимума
Застройщикам придется смириться с тем, что какое-то время им предстоит жить в условиях резко сократившегося ипотечного кредитования, заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. Она, впрочем, не видит в этом ничего страшного: «По нашей оценке, строительная отрасль вполне способна переждать».
В январе ипотечный портфель банков сократился, сообщал ЦБ: банки выдали всего 127 млрд руб. жилищных кредитов. Это минимум с 2018 г., когда он начал публиковать эти данные, и в два с лишним раза меньше, чем в декабре и в январе 2024 г. Набиуллина считает замедление ипотеки нормальным после бума 2023 – первой половины 2024 гг. и временным: когда инфляция замедлится, ЦБ снизит ставку и ипотека ускорится. Пока же ускоряется инфляция, снижение ставки – вопрос неопределенного будущего, а ЦБ, по словам Набиуллиной, ожидает м этом году роста ипотеки на «скромные» 5%.
Переждать ипотечную зиму застройщикам, по мнению Набиуллиной, помогут две вещи. Во-первых, за время ипотечного бума они много заработали и «поднакопили хороший запас прибыли». В 2023 г. разница между прибылями и убытками предприятий строительной отрасли (всей, а не только в жилищном строительстве) составила 835 млрд руб. (+80%), а в первом полугодии прошлого года – 378 млрд, в общей сложности – более 1,2 трлн руб. Этот запас позволит им продержаться какое-то время.
Вторая надежда Набиуллиной связана с тем, что «люди стали активнее покупать жилье за собственные средства». По данным ЦБ, в 2023 году доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу была около 40%, а в конце прошлого года превысила 60%. «И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам», – добавила Набиуллина. Основной рост пришелся на вторую половину 2024 г.: в октябре она говорила о 50% собственных средств, поступающих на счета эскроу.
Доходы населения растут, а высокие ставки подстегивают рост сбережений: люди несут больше денег во вклады, большие проценты увеличивают их еще больше. Руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников привел «шокирующую цифру»: размер сбережений на вкладах россиян и проценты по ним достигли такой суммы, что на годовой доход можно купить всю строящуюся недвижимость в стране: «Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты». Эти средства распределены неравномерно, люди делают сбережения прежде всего для формирования «подушки безопасности», но рано или поздно эти начнут поддерживать строительную отрасль, уверен Матовников. Часть этих сбережений начала превращаться в спрос на недвижимость: Сбер, по его словам, последние несколько месяцев отмечает рост покупок недвижимости без кредита.
Продажи в этом году снизятся, но в целом он пройдет нейтрально для девелоперов, ожидает инвестбанкир Евгений Коган. Аналитики Центра экономического прогнозирования (ЦЭП) Газпромбанка проследили, как пополнялись счета эскроу после окончания действия в июле льготной ипотеки. Приток средств в IV квартале оказался на 7% больше, чем в предыдущем (1,26 трлн руб.). «Эверест продаж пока недостижим, но это точно не Марианская впадина», – заключают они.