Скрытая бомба в стенах: почему квартира из договора дарения может стать вашим худшим приобретением

На рынке недвижимости иногда встречаются очень заманчивые предложения — квартиры, которые недавно были кем-то кому-то подарены и теперь выставляются на продажу новым владельцем. Цена может быть привлекательной, а история — простой. Однако, как предупреждают юристы, именно за этой кажущейся простотой скрываются серьёзные подводные камни, способные в будущем лишить покупателя и денег, и жилья. Покупка такой недвижимости, хотя и не запрещена законом, считается одной из наиболее рискованных операций.

«Хотя такая сделка по закону не запрещена, она считается более рискованной, поскольку безвозмездные подарки и возможные семейные конфликты между родственниками и наследниками делают ее уязвимой для оспаривания в суде», — объясняет юрист Натали Феофанова, комментируя специфику подобных сделок.

Ключевая проблема заключается в самой природе договора дарения. Это безвозмездная сделка, которая в отличие от купли-продажи не подразумевает встречного предоставления. Эта «бесплатность» делает её особенно уязвимой для оспаривания со стороны недовольных родственников дарителя, его потенциальных наследников или кредиторов. И самое главное — если первоначальный договор дарения будет признан судом недействительным, последствия этого решения распространятся по цепочке на всех последующих владельцев, даже если они приобрели квартиру добросовестно, не зная о подводных течениях.

Недееспособность, банкротство и скрытые сделки: главные риски для покупателя

Оснований для того, чтобы оспорить сделку дарения, а затем и вашу покупку, может быть несколько, и все они довольно распространены. Одно из самых частых — предполагаемая недееспособность дарителя на момент оформления документов. Родственники могут заявить, что пожилой человек не отдавал отчёта в своих действиях, находился под давлением или имел психическое заболевание. В таком случае суд, руководствуясь статьёй 177 Гражданского кодекса РФ, может аннулировать сделку, и цепочка правовых последствий дойдёт до вас.

Ещё более коварный риск связан с возможным банкротством дарителя. Если человек, подаривший квартиру, впоследствии объявляется финансово несостоятельным, его финансовый управляющий получает право оспаривать дарственные. Закон о банкротстве позволяет это делать, если сделка была совершена за один-три года до начала процедуры несостоятельности. Цель — вернуть имущество в так называемую «конкурсную массу» для расчёта с кредиторами. Таким образом, даже спустя годы после вашей покупки может появиться новый претендент на жильё.

Дополнительный риск появляется, если даритель в будущем объявляется банкротом — финансовый управляющий вправе оспаривать дарственные сделки, совершенные за 1–3 года до банкротства, так как такие сделки могут нарушать права кредиторов.

Третья группа рисков касается скрытых мотивов самого дарения. Сделка может быть признана мнимой (совершённой лишь для вида, без намерения передать имущество) или притворной (прикрывающей другую сделку, например, куплю-продажу с целью уклонения от налогов). Подобные ситуации регулируются статьёй 170 ГК РФ. Также дарение может быть оспорено как способ вывести ценное имущество из-под возможного взыскания со стороны будущих кредиторов дарителя. Во всех этих случаях конечному покупателю придётся доказывать свою добросовестность в суде, что является сложным и затратным процессом.

Как минимизировать угрозу: правила безопасной покупки

Полностью исключить риски при покупке ранее подаренной квартиры практически невозможно, но их можно значительно снизить за счёт тщательной предварительной проверки. Юристы рекомендуют уделить максимум внимания истории недвижимости и личности первоначального дарителя.

Прежде всего, необходимо выяснить все обстоятельства того самого договора дарения. Кем был даритель? Каков был его возраст и состояние здоровья на тот момент? Существуют ли у него другие наследники, которые могли быть не согласны со сделкой? Крайне важно проанализировать финансовое положение дарителя: нет ли у него крупных долгов, не ведётся ли против него исполнительное производство. Особую осторожность, как отмечает портал «Дом Mail», стоит проявлять при покупке недвижимости с недавно оформленными договорами дарения, поскольку именно в первые несколько лет такие сделки наиболее часто становятся предметом судебных разбирательств.

«Особую осторожность стоит проявлять при покупке недвижимости с недавно оформленными договорами дарения, поскольку в первые годы такие сделки наиболее склонны к судебным спорам», — резюмируют эксперты.

Практическим шагом для покупателя должно стать получение письменных объяснений от продавца о всех деталях сделки дарения и возможных конфликтах в семье дарителя. Также крайне желательно запросить у продавца нотариально заверенные отказы от возможных наследников дарителя от права оспаривания сделки, если такие наследники существуют. И конечно, необходимо заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая покажет всю историю переходов прав, и проверить отсутствие обременений и арестов.

В конечном счёте, решение о покупке такой квартиры должно быть взвешенным. Привлекательная цена может не стоить тех многолетних судебных тяжб и потерь, к которым способна привести попытка сэкономить. Если же риски кажутся управляемыми, а история — прозрачной, стоит заручиться поддержкой опытного юриста по недвижимости, который поможет провести все необходимые проверки и грамотно оформить сделку, максимально защитив ваши интересы в потенциальном будущем споре. Помните, что в случае с подаренным жильём бдительность — не просто рекомендация, а необходимое условие для сохранения вашей собственности.