Ипотека на дом под запретом: кому с января 2026 года откажут в кредите на строительство

Ипотеку на строительство дома в России станет сложнее

С начала следующего года россияне столкнутся с новыми ограничениями при получении кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Банк России готовит ужесточение правил выдачи ипотеки на строительство частных домов, что может оставить без заемных средств значительную часть потенциальных заемщиков. Изменения затронут в первую очередь граждан с высокой долговой нагрузкой, у которых существенная часть доходов уже уходит на обслуживание текущих кредитов.

Как сообщает «Российская газета», финансовый регулятор планирует снизить макропруденциальные лимиты для ипотечных кредитов на ИЖС. Этот норматив, ограничивающий долю рискованных кредитов в портфелях банков, будет уменьшен с текущих 25% до 20%. Для нецелевых кредитов под залог недвижимости лимиты окажутся еще строже — от 15% до 20% в зависимости от уровня долговой нагрузки заемщика.

Доля сильно закредитованных заемщиков среди получателей ипотеки на дома не должна превышать 20%

Такие меры стали ответом регулятора на тревожную статистику по просроченной задолженности в сегменте кредитов на индивидуальное жилищное строительство. По данным Центробанка, в третьем квартале 2025 года практически каждый третий кредит на ИЖС выдавался клиентам, отдававшим на обслуживание долгов более 80% своего дохода. Результатом такой политики кредитования стало увеличение доли просроченной задолженности до 4,6%, что почти втрое превышает средние показатели по ипотечному рынку.

Эксперты финансового рынка единодушны во мнении, что новые меры ЦБ направлены на повышение устойчивости банковской системы и снижение числа проблемных заемщиков. Накопившиеся дисбалансы в сегменте кредитования ИЖС требовали вмешательства регулятора для предотвращения потенциальных системных рисков.

Профессор Финансового университета Александр Цыганов поясняет, что снижение макропруденциальных лимитов заставит кредитные организации тщательнее оценивать платежеспособность клиентов и ужесточить условия выдачи займов. На практике это может выразиться в росте требований к размеру первоначального взноса, возможном сокращении максимальных сроков кредитования и более строгой проверке доходов заемщиков.

Снижение лимитов заставит банки тщательнее оценивать платежеспособность клиентов и ужесточить условия выдачи: вырастет размер первоначального взноса, возможны сокращения сроков кредитов

Ситуация осложняется тем, что многие заемщики изначально недооценивают совокупные затраты на строительство частного дома. В отличие от покупки готовой квартиры, строительство часто сопровождается дополнительными расходами, непредвиденными затратами и более длительными сроками реализации проекта, что увеличивает финансовую нагрузку на заемщика.

Председатель комитета Российского союза строителей Артур Хафизов отмечает, что ужесточение условий кредитования может оказать положительное влияние на очистку рынка ИЖС от недобросовестных подрядчиков. Многие из них активно предлагали кредиты без первоначального взноса, искусственно завышая стоимость строительных работ и материалов.

Однако обратной стороной новых ограничений станет сокращение доступа к ипотеке для наименее обеспеченных категорий граждан. Семьи с невысокими доходами, но стабильным заработком могут столкнуться с трудностями при получении кредита на строительство собственного жилья, даже если их долговая нагрузка не является критической.

Участники финансового рынка успокаивают: общий объем кредитования ИЖС вряд ли существенно снизится. Требования банков к заемщикам и без того остаются высокими, а при текущих процентных ставках интерес к ипотеке на строительство домов невелик. Тем не менее, точечные изменения в регулировании затронут наиболее уязвимые группы заемщиков.

Введение новых ограничений является частью системной работы Банка России по охлаждению рынка рискованного кредитования. Регулятор последовательно ужесточает требования к выдаче займов в сегментах с повышенной долей просроченной задолженности, стараясь предотвратить образование новых «пузырей».

Для потенциальных заемщиков, планирующих строительство собственного дома в 2026 году, ужесточение условий кредитования означает необходимость более тщательной подготовки к получению ипотеки. Увеличение размера первоначального взноса, сокращение максимального срока кредита и более строгие требования к подтверждению доходов могут стать серьезным препятствием для реализации планов по строительству жилья.

Эксперты рекомендуют заранее оценивать свою кредитную нагрузку и рассматривать альтернативные варианты финансирования строительства. Частичное использование собственных средств, поэтапное строительство или привлечение средств родственников могут стать способами решения проблемы ограниченного доступа к ипотечным кредитам.

Изменения в регулировании ипотечного кредитования на ИЖС вступят в силу с января 2026 года, что дает потенциальным заемщикам возможность успеть оформить кредит на более мягких условиях до конца текущего года. Однако специалисты предупреждают, что банки могут начать ужесточать свою политику досрочно, реагируя на сигналы регулятора.