Российская ипотека в тисках обстоятельств: почему кредиты на жилье теряют привлекательность

Рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует заметное охлаждение. Объемы выдачи займов на покупку жилья снизились, и причины этого явления сложны и взаимосвязаны. Как отмечает ипотечный брокер Дмитрий Ракута, на текущую ситуацию повлиял целый комплекс факторов, создавших непростые условия как для заемщиков, так и для кредитных организаций.

Одним из ключевых драйверов спада стали изменения в денежно-кредитной политике Центрального банка России. Борьба с инфляцией потребовала повышения ключевой ставки. Это решение регулятора напрямую отразилось на стоимости кредитных ресурсов для коммерческих банков, которые, в свою очередь, были вынуждены существенно увеличить проценты по ипотечным программам для конечных потребителей.

«Во-вторых, рост ипотечных ставок сделал кредиты менее доступными для большинства людей, особенно для молодых семей и молодых специалистов. Многие потенциальные заемщики отложили или отменили планы по покупке жилья из-за увеличения ежемесячных платежей», — объяснил Дмитрий Ракута.

Повышение ставок резко снизило привлекательность ипотеки как финансового инструмента. Там, где еще недавно ежемесячный платеж казался приемлемым, теперь многие семьи видят неподъемную нагрузку на бюджет. Особенно чувствительным этот рост оказался для категорий заемщиков, только начинающих свой финансовый путь и не обладающих значительными накоплениями.

Параллельно с удорожанием кредитов развивалась и ситуация на рынке недвижимости. Во многих регионах наблюдался рост цен на жилье, что, в сочетании с ограниченностью привлекательных предложений, особенно в сегменте новостроек эконом-класса, создало дополнительный барьер. Перспектива брать более дорогой кредит на более дорогую квартиру отпугнула многих потенциальных покупателей. Неопределенность заставила граждан пересмотреть свои планы и воздержаться от принятия долгосрочных финансовых обязательств, сопоставимых по масштабу с ипотекой.

Немаловажную роль, по словам эксперта, играют и общие макроэкономические риски, формирующие фон для принятия решений.

«Есть еще и макроэкономические риски. Их надо учитывать. Опасения по поводу экономического роста и возможных изменений в налоговой политике дополнительно снизили спрос на ипотеку», — добавил брокер.

Тревожные сигналы о возможном замедлении экономики, слухи или ожидания изменений в налогообложении (например, имущественных налогов или вычетов) заставляют людей откладывать крупные покупки, предпочитая выжидательную позицию. Нежелание брать на себя риски в условиях нестабильности стало мощным сдерживающим фактором.

В текущей ситуации, как подчеркивает Ракута, наметилась двойственная тенденция. С одной стороны, потенциальные заемщики демонстрируют гораздо более осторожный подход. Многие активно ищут альтернативные схемы приобретения жилья – рассматривают варианты с рассрочкой от застройщиков (хотя и их условия ухудшились), нацеливаются на вторичный рынок в надежде найти более выгодное предложение или просто откладывают покупку, надеясь на улучшение конъюнктуры в будущем.

С другой стороны, свою осторожность проявляют и сами банки. Финансовые организации, столкнувшись с повышенными рисками и дорогими ресурсами, закономерно ужесточили требования к заемщикам. Проверки платежеспособности стали глубже, требования к подтверждению доходов – строже. Особенно ощутимым для многих стал рост минимального размера первоначального взноса. Увеличив долю собственных средств, необходимых для входа в ипотеку, банки отсекли значительный пласт потенциальных клиентов, для которых накопить требуемую сумму стало еще сложнее на фоне общего роста цен. Это ужесточение условий кредитования само по себе выступает мощным сдерживающим фактором для спроса.

Говоря о перспективах восстановления рынка, Дмитрий Ракута указывает на несколько фундаментальных условий, без выполнения которых устойчивый рост ипотечных выдач маловероятен.

«Восстановление рынка ипотечного кредитования зависит от нескольких факторов: понижения ключевой ставки Центрального банка, стабилизации экономической ситуации и улучшения условий для заемщиков», — пояснил спикер.

Снижение ключевой ставки – это первостепенный фактор, который может запустить цепную реакцию удешевления кредитов для населения. Однако такое снижение должно быть устойчивым и подкрепленным успехами в борьбе с инфляцией. Не менее важна общая стабилизация экономики: уверенность людей в завтрашнем дне, стабильность доходов, отсутствие резких негативных изменений в законодательстве. Только в такой среде может возродиться спрос на долгосрочные обязательства. Улучшение условий для заемщиков – это комплексная задача, включающая и доступность ставок, и разумные требования к первоначальному взносу, и прозрачность условий кредитования.

Эксперт заключает, что наблюдаемый сегодня спад – это, скорее всего, временное явление, реакция рынка на совокупность сложных внешних и внутренних факторов.

Ракута выражает мнение, что в долгосрочной перспективе потенциал рынка ипотечного кредитования остается значительным. Потребность в улучшении жилищных условий у российских семей никуда не исчезла. Как только макроэкономическая ситуация стабилизируется, а стоимость заемных средств снизится до более приемлемого уровня, можно ожидать постепенного возврата интереса к ипотеке как к основному инструменту решения жилищного вопроса. Однако сроки и темпы этого восстановления напрямую зависят от того, насколько быстро и эффективно будут решены текущие проблемы, сдерживающие рынок сегодня.