Рынок вторички в России: скидки бьют рекорды, но цены держатся

«Вторичка» дешевеет: россиянам придётся делать скидку при продаже жилья

Российский рынок вторичного жилья демонстрирует парадоксальную динамику: при растущих скидках средние цены предложений продолжают упорно держаться на прежнем уровне. По данным аналитиков, в мае 2025 года размер дисконта при продаже квартир достиг 6,3%, а в отдельных городах превысил 11%. Однако за год стоимость объектов вторички незначительно выросла – на 0,3%.

«Покупатели сегодня крайне избирательны. 70% сделок совершаются с минимальным привлечением кредитов, поэтому клиенты выжимают максимальные уступки. Собственники же, хоть и соглашаются на торг, редко снижают стартовую цену», – поясняет Юлия Бочарникова, исполнительный директор агентства «Этажи».

Основная причина уступок – личная финансовая необходимость продавцов. Одни стремятся закрыть ипотечные обязательства, другие – успеть приобрести новое жильё до изменения рыночной конъюнктуры. При этом фиксированная цена в объявлениях остаётся завышенной, создавая иллюзию стабильности рынка. Реальная стоимость формируется в процессе переговоров, где покупатели выторговывают в среднем 6-7% от первоначального запроса.

Ситуацию усугубляют высокие ставки по рыночной ипотеке, достигшие 16-18% годовых. Эксперты прогнозируют, что к осени средний уровень торга может вырасти до 6,5%, а в сегменте дорогостоящего жилья – до 15%.

«Собственники элитных квартир первыми идут на уступки. В Москве фиксировались случаи, когда объекты класса «премиум» продавались со скидкой 22% от кадастровой стоимости», – отмечает Бочарникова.

На фоне кризиса вторички застройщики новостроек активизировали маркетинговые стратегии. После закрытия госпрограммы льготной ипотеки в 2024 году девелоперы увеличили размер скидок до 12-15%, предлагая рассрочки под 0% и бесплатные ремонтные пакеты. Однако даже эти меры не спасают от падения спроса – объём сделок в новостройках за квартал сократился на 18%.

Аналитики связывают аномалию рынка с психологическими факторами. Продавцы, помня о докризисных ценах 2021-2022 годов, отказываются признавать новые реалии. Покупатели же, ожидая дальнейшего падения стоимости, откладывают сделки, усиливая давление через торги. Этот замкнутый круг, по прогнозам, сохранится до стабилизации ипотечных ставок ниже 12% или введения новых государственных субсидий.