Семейная ипотека на вторичку: новые правила и грядущие изменения

Государственная программа «Семейная ипотека», уже ставшая ключевым инструментом поддержки российских семей с детьми в приобретении жилья, продолжает развиваться. Последние изменения, вступившие в силу в апреле 2025 года, и новые инициативы от крупнейших банков направлены на расширение доступности льготной ставки в 6% годовых для покупки квартир на вторичном рынке, но с важными территориальными и техническими ограничениями.

Основной принцип программы остается неизменным: государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, делая кредит более доступным для целевых категорий заемщиков. К ним относятся:

1. Семьи с одним ребенком в возрасте до 6 лет.
2. Семьи с двумя детьми в возрасте от 7 до 18 лет, проживающие в населенных пунктах с численностью населения не более 50 тысяч человек.
3. Семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.
4. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми (от 7 до 18 лет), планирующие покупку жилья в регионах с недостаточным объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

Ключевое нововведение апреля 2025 года – возможность использовать льготную ставку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Однако это право предоставлено только семьям, отвечающим двум критериям:

Проживание в городах, где строится не более двух многоквартирных домов (перечень таких городов регулярно обновляется).
Наличие в семье ребенка в возрасте до 6 лет.

Кроме того, на само приобретаемое жилье накладываются строгие технические ограничения:

«Можно приобрести квартиру на вторичном рынке в многоквартирных домах, построенных не более 20 лет назад и не признанных аварийными».

Именно это ограничение по возрасту дома (не старше 20 лет) сейчас находится в центре внимания банковского сообщества. Сбербанк, как крупнейший участник программы, выступил с инициативой по его пересмотру.

«Говоря о «Семейной ипотеке», нельзя не отметить произошедшие изменения, в частности, переориентацию программы на рынок готового жилья. Приблизительно в половине городов, участвующих в программе, есть предложения и сделки на «Домклик». В 17% случаев предложения есть, но сделки не заключаются. И почти в трети городов (29%) нет ни предложений на «Домклик», ни выданных ипотек», — пояснил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.

Анализ рынка, проведенный экспертами банка, показал, что действующее ограничение в 20 лет существенно сужает выбор жилья для семей в малых городах, где предложение современного вторичного жилья крайне ограничено.

«В частности, доступность программы возрастет до 87%, а объемы выдачи кредитов увеличатся в полтора раза, если мы изменим требование к возрасту дома, увеличив его с 20 до 40 лет», — заявил Алексей Лейпи.

Предложение Сбербанка уже направлено в правительство РФ. Увеличение допустимого возраста дома до 40 лет (при сохранении требования об отсутствии аварийного статуса) позволит включить в программу значительный пласт жилого фонда советской постройки 1980-х годов, который составляет основу вторичного рынка во многих малых городах и рабочих поселках. Это потенциально откроет доступ к льготной ипотеке тысячам семей, которые сейчас не могут найти подходящее жилье, соответствующее жестким временным рамкам.

Алексей Лейпи выразил надежду, что инициатива банка будет рассмотрена положительно, и изменения будут внесены в условия программы «Семейная ипотека» для вторичного рынка жилья, сделав государственную поддержку еще более эффективной и адресной для жителей малых городов России.