Разрыв цен между новостройками и готовым жильём объяснили статистической погрешностью

Квадратный метр в новом доме дороже вторички на 90 процентов — и это не то, чем кажется

Разница в стоимости квадратного метра между новостройками и готовым жильём в Центральной России достигала 84–90 процентов. Цифра взята из данных Росстата и выглядит как сенсация. На деле всё сложнее, и разбираться в этом стоит не ради статистики, а ради собственного кошелька.

В среднем по стране первичка обходилась покупателю на 61–65 процентов дороже вторички. В Центральном федеральном округе за метр в новом доме просили около 314 тысяч рублей, тогда как готовое жильё уходило по 165 тысяч. По международным меркам нормальной считается наценка на новое жильё в пределах 5–15 процентов. Всё, что выше, — повод для вопросов.

Но вопросы быстро сменяются другими вопросами, если копнуть глубже.

Что именно сравнивают

Сравнение новостройки со всей вторичкой — приём, который в ЦБ и на профильных цифровых платформах называют манипуляцией данными. Причина простая. В общий котёл готового жилья попадает масса объектов, которые с современной квартирой не имеют почти ничего общего: советские панельные пятиэтажки, ветхий фонд, дома под капремонт. Такие лоты тянут среднюю цену вниз, и разрыв в статистике раздувается до небес.

Если же убрать этот шум и сопоставить новостройки со свежей вторичкой — домами, сданными за последние пять–десять лет, с похожими планировками и в той же локации, — картина становится другой. Банк России оценивает реальную разницу в 9–18 процентов. Аналитики инвестиционных платформ называют куда более скромную цифру: 5–7 процентов для домов не старше шести лет.

Откуда тогда взялся перекос в 90 процентов? Главный катализатор — массовая льготная ипотека. Госпрограммы действовали только на первичном рынке, тогда как кредит на готовое жильё выдавали под 18–21 процент и выше. Покупатель шёл туда, где дешевле деньги, то есть к застройщикам. Спрос подпирал цены, цены росли. Вторичка, лишённая субсидий, стагнировала и местами дешевела, лишь бы находить покупателя.

Как пояснил источник на рынке недвижимости, до определённого момента эта конструкция держалась сама собой. Льготный процент работал как насос, перекачивавший спрос в один сегмент. Застройщики пользовались моментом и поднимали прайс.

Момент закончился. После завершения массовых льготных программ девелоперы потеряли возможность повышать цены бесконтрольно. Появились скидки — сначала скрытые, потом индивидуальные. Официально прайс держится, а по факту покупателю предлагают дисконт при разговоре с менеджером.

Вторичка meanwhile повела себя иначе. По данным Банка России, готовое жильё начало обгонять новостройки по темпам роста стоимости. В отдельные кварталы цены на вторичном рынке прибавляли в пять раз быстрее, чем у девелоперов: 10,4 процента против 2. Покупатели это заметили и переориентировались. В крупных городах доля готового жилья в структуре сделок превысила 63 процента.

Продажи первички при этом просели ощутимо. За февраль застройщики реализовали 1,6 миллиона квадратных метров на 333 миллиарда рублей — в полтора раза меньше по площади, чем годом ранее. В марте падение ускорилось до 45 процентов, хотя цены в Москве и области всё равно выросли на 13,7 процента. Парадокс дорогих денег и пустых касс.

По оценкам аналитиков, порядка 63 процентов продаж в первом квартале пришлось на готовое жильё. Ещё 35–40 процентов покупателей изначально рассматривают оба сегмента и выбирают по обстоятельствам. Именно эти люди и определяют, куда качнётся рынок дальше.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова отмечает, что по международным меркам такая разница в цене новостроек и вторички выглядит аномально. Вопрос лишь в том, сколько времени рынку нужно, чтобы вернуться к нормальным пропорциям.

Официальных заявлений о том, когда разрыв закроется окончательно, пока не поступало.