Инвестор из России получил свыше ста ипотек на апартаменты без подтверждения дохода: сколько ипотечных кредитов можно взять в одни руки в 2026 году

Сотня кредитов в одни руки: как банк не заметил перегрузки заемщика

Схема, которая сейчас кажется невероятной, еще недавно работала. Один российский инвестор сумел оформить больше сотни ипотечных кредитов на покупку апартаментов. При этом доход ему подтверждать не пришлось.

Об этом рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, заемщик внес серьезный первоначальный взнос, а кредиты получил в банке, который выдавал деньги под будущие арендные платежи. Логика простая: апартаменты сдаются, поток аренды покрывает выплаты, значит, проверять зарплату клиента не обязательно.

Механизм действовал, пока не включились ограничения на льготные программы. До этого некоторые заемщики успевали взять по восемь-десять кредитов с господдержкой. Решетникова подтверждает: такие случаи были не единичными.

Дмитрий Проскурин, директор компании «Метриум», напомнил о проверке Счетной палаты. Еще в 2024 году аудиторы нашли заемщика с 26 кредитами, выданными по разным государственным программам. А до декабря 2023-го больше 115 тысяч россиян оформили два и более льготных займа — и брали их не для покупки квартиры для себя, а как инвестиционный инструмент.

Именно этот опыт заставил правительство переписать правила субсидирования.

«Теперь меры поддержки носят адресный характер и направлены исключительно на решение жилищного вопроса. Сейчас действует принцип „не более одного льготного кредита в одни руки“. Более того, с февраля 2026 года разрешено оформление лишь одной семейной ипотеки на обоих супругов», — пояснил Проскурин.

Рыночные кредиты закон количеством не ограничивает. Здесь все решает сам банк. Обычно кредитные организации ставят внутренний лимит: не больше трех выдач в год и не больше пяти действующих займов одновременно. Но для клиентов с крупными накоплениями и стабильно высоким доходом делают исключения. Такие заемщики не попадают в группу риска и часто закрывают кредиты досрочно, поэтому банк смотрит на них иначе.

Что решает на практике

Совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов объяснил ТАСС: реальный потолок по ипотекам определяет не закон, а финансовое положение человека и показатель долговой нагрузки. Банк складывает все платежи — по ипотеке, потребительским и автокредитам, рассрочкам, кредитным картам — и сравнивает сумму с доходом.

«При показателе долговой нагрузки до 40–50% вероятность получить следующую ипотеку сохраняется высокой. После 50% банки относятся к заявке заметно осторожнее, а при нагрузке выше 80% получить еще один крупный кредит крайне сложно», — подчеркнул Долгов.

Цифры подтверждают его слова. Во втором квартале 2026 года на заемщиков с нагрузкой выше 80% пришлось меньше 4% всех выдач жилищных кредитов. То есть банки действительно отсекают тех, кто уже набрал обязательств под завязку.

Отдельный сюжет — сам объект покупки. Рекордсмен вкладывался в апартаменты, а это формат со своими особенностями. Юридически это не жилье: постоянную регистрацию там не оформить, коммунальные услуги и налоги обычно дороже, а льготные государственные программы на такие объекты не распространяются. Покупателям апартаментов доступны только рыночные кредиты — с теми условиями, которые банк установит сам.

Именно поэтому инвестор и смог выстроить схему: льготные ограничения его не касались, а рыночный банк смотрел не на количество объектов, а на арендный поток. Пока поток устраивал кредитора, заявки одобрялись одна за другой.

Сейчас повторить такой трюк в прежнем виде не выйдет. Льготные программы привязаны к человеку и семье, а рыночные банки внимательнее считают долговую нагрузку. Остается один путь — высокий подтвержденный доход и запас прочности по платежам. По оценкам участников рынка, даже при идеальной кредитной истории больше пяти-шести параллельных ипотек банк одобрит вряд ли.