Ипотека в Москве превратилась в привилегию: первый взнос доходит до 80%

Покупатели берут кредит лишь на четверть стоимости квартиры — эксперты о смене правил игры

Ипотека в Москве потеряла статус доступного инструмента для большинства. Теперь она скорее подспорье для тех, у кого уже есть внушительная сумма на руках. Риелтор Юлия Зобнина объяснила, что схема сделки перевернулась: раньше банк давал до 80% цены квартиры, а сегодня — от силы 20–25%. Остальное покупатель вносит сам.

«Сегодня речь идёт о фактической смене конструкции сделки: теперь покупатель сначала должен самостоятельно вложить довольно крупную сумму, а уже потом использовать ипотеку как вспомогательный фактор», — рассказала эксперт.

Разница колоссальная. Если раньше ипотека тянула на себе основную финансовую нагрузку, то теперь она лишь довесок к собственным накоплениям. Первый взнос по рыночным программам вырос до 30–50%, а в некоторых случаях доходит и до 80%. Кредит на жильё в столице превращается в инструмент для состоятельных людей.

С апреля ужесточились требования к заёмщикам. Банки выдают ссуды только при подтверждении официального дохода — справка 2-НДФЛ стала обязательной. Это отсекло тех, кто получал зарплату в конверте или имел нерегулярный заработок. Государство сознательно закручивает гайки, чтобы люди не лезли в долги, которые не потянут. Просрочек станет меньше, но и доступных кредитов — тоже.

При этом ставки остаются высокими — около 18–19% годовых. Правда, аналитики обещают снижение до 12–14% к концу года. Покупатели уже сейчас берут ипотеку в расчёте на рефинансирование: соглашаются на временно дорогой кредит, надеясь, что через год-два удастся перекредитоваться под более низкий процент.

Но есть подвох. Исторически, как только ставки падают, цены на квадратные метры взлетают. Удешевление кредита на 3–5% обычно разгоняет рынок на 10–20% за короткий срок. В итоге ежемесячный платёж снижается, а стоимость квартиры растёт — экономия оказывается иллюзорной. Покупатель платит столько же, просто деньги перераспределяются между банком и продавцом.

Инвестиционная модель покупки жилья тоже дала трещину. Раньше было выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать её — аренда перекрывала платежи. Сейчас это почти невозможно. При нынешних ставках арендная плата покрывает выплаты только если первоначальный взнос не меньше половины стоимости. Срок окупаемости вырос с 10–12 до 15–20 лет. Частные инвесторы теряют интерес.

Кто же остаётся на рынке? Люди с капиталом. Для них квартира — не способ решить жилищный вопрос, а способ перераспределить активы. Они не считают каждый процент и не зависят от банковских льгот. Именно эта публика сейчас активнее всего заключает сделки. Массового покупателя, который рассчитывал на минимальный взнос и длинный кредит, больше нет.

Рынок недвижимости Москвы меняет лицо. Ипотека из массового продукта превратилась в точечный инструмент. Эксперты сходятся во мнении: обратного пути в ближайшее время не будет. Даже если ставки упадут до 12%, это не вернёт кредиты в прежнюю роль — слишком высок порог входа. Ипотека в Москве теперь не про «купить квартиру с нуля», а про «добавить немного денег к своим». И это принципиально другая история.