В новостройках Москвы доля квартир дороже 60 миллионов рублей выросла до 13 процентов

Бюджетные метры уходят с рынка: что осталось тем, кто копил на сорок

Московский рынок новостроек перестраивается на глазах. Квартира за 30 миллионов рублей, ещё недавно считавшаяся крепким середняком, сегодня превращается в редкость. По данным исследования Upside Девелопмент и консалтинговой компании Nikoliers, за год доля лотов дешевле этой отметки просела сразу на 9 процентных пунктов — до 54 процентов от общего объёма предложения.

Доля жилья дороже 60 млн рублей за год выросла на 4 п. п. — до 13%. Иными словами, каждая седьмая квартира в столичных новостройках оценивается в сумму, за которую в регионах покупают дом с участком и машину в придачу.

Цифры не свалились с потолка. Сжатие доступного сегмента идёт давно и, судя по всему, всерьёз.

«Побеждают те, кто понимает эту новую реальность и инвестирует в качество продукта, а не просто в количество квадратных метров», — приводит слова эксперта Юрия Когана «Газета.ru».

Сам Коган настроен пессимистично для покупателей: возможности взять жильё в относительно доступном сегменте тают. В ближайшие год-два аналогичные квартиры в тех же локациях, по его оценке, могут подорожать на 20–30 процентов. Это значит, что покупателям с накоплениями придётся рассчитывать на больший бюджет.

Почему так происходит? Здесь сходятся несколько линий. Первая — градостроительные требования столицы. Они удорожают стройку и усложняют запуск проектов низкого ценового сегмента. Вторая — позиция самих застройщиков. Им интереснее работать с покупателем, готовым платить за улучшенные характеристики и дополнительную инфраструктуру, чем распыляться на дешёвые метры.

Проекты комфорт-класса почти перестали запускать

Эксперт Кирилл Голышев описывает рынок как поляризованный. Новые проекты комфорт-класса девелоперы практически не начинают — достраивают то, что было заложено ранее утверждённой документацией. Нормы плотности застройки и прочие градостроительные изменения подталкивают застройщиков увеличивать среднюю площадь квартиры — примерно до 60 квадратных метров и выше. Больше метров — выше чек. А вместе с ним меняется и класс, к которому относят жилой проект.

«Вымывание доступного, ликвидного предложения в границах „старой“ Москвы подкрепляет решение покупателей, ранее планировавших покупку в массовом сегменте, рассматривать предложения бизнес-класса с повышенным чеком до 30 миллионов рублей», — пояснил Голышев.

По словам Голышева, покупатели с бюджетом до 30 млн рублей переходят в бизнес-класс.

Премиальный рынок живёт по своим законам. Ещё летом аналитики «Град Девелопмент» фиксировали: за год число лотов дороже 60 миллионов в премиум-классе выросло, а предложение дешевле 30 миллионов обвалилось более чем вдвое. Доля объектов дороже 60 миллионов в премиуме тогда достигла 57 процентов. В августе 2025 года средняя стоимость квартиры в премиум-классе составляла 61 млн рублей.

Что это значит для обычного покупателя? Только одно: планка входа на московский рынок новостроек продолжает расти. Вторичка реагирует с задержкой, но и там спрос, по прогнозам аналитиков, во втором полугодии может прибавить 5–10 процентов, а цены — 5–7. Студии за год подорожали с 10,5 до 14,9 миллиона рублей. Трёхкомнатные — с 22,4 до 31,3 миллиона. Студии и трёхкомнатные квартиры подорожали на 40%.

Пока одни считают, что рынок нашёл новое равновесие и будет держаться на этих уровнях, другие ждут коррекции. Но цифры последних месяцев говорят скорее о первом. Дешёвые метры в границах старой Москвы тают, и обратного движения пока не видно.